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岛外核心区上车门槛大幅度降低。今年底，随着岛外各核心板块低价地陆续上市，不少开发商推出了原来大家想都不敢想的小户型，单价也很香，总价也比原来上车门槛低了很多。这让很多今年年底准备置业岛外的购房者们多了不少好的选择。特别是200-300万，甚至是200万以内预算的购房者们。

马銮湾新城在岛外各新城中，并不太能打，不过论小板块的话，乐活岛在岛外还是非常能打的。规划和兑现度都不错，环境景观也好。乐活岛板块的优势还是不少的：

地铁2号线通车

海沧最好商场招商花园城2023年9月开业

海沧最好区属双十海附马銮湾分校

海沧第一家三甲长庚医院

无工厂无民房、商品房集中

公园密度大、临湖临海岸线绵长

等等等......

目前乐活岛最小户型的建发湾璟和缦玥长滩79三房一卫已经售罄。海投湖海庄园有即将可交易的50多小户型，不过不在岛上。海投第一湾二手房最小86两房，算上契税、个税、中介费，实际首付大部分会高于新房。另外马銮湾1号86的三房、保利中央公园89的三房，都还没有进入二手市场。

综合，马銮湾当前上车门槛普遍在300万以上，首付门槛基本上要100万。所以购买小户型的，还是可以考虑考虑，未来二手在乐活岛还是很好卖的。乐活岛现在剩下的住宅地块就是长滩北侧和南岛学校边上的4个地块，有的地块不单纯是住宅，还没有拿出来出让，如果有小户型，也不至于对小户型造成什么冲击，毕竟乐活岛的客群还是比较广泛的。乐活岛可供开发的住宅地块不多了，即将开发饱和。

建发招商璟云66的小户型将成为当下乐活岛最低的上车门槛。当下市场，这个项目很大概率不会顶到限价去卖。差不多价格的话，在岛外核心区，可选择性的一二手项目比较少。小户型主打总价门槛，总价门槛降低，就会吸引不少原来看非核心的客户。会让这部分总价客户重叠的项目，面临更大的压力。

项目限制均价4.25万，亲水和看湾的房源可以为地块实现比较好的溢价。每栋楼的西边套，都是有新阳渠内湾景观，北侧楼栋边套会有一线马銮湾湾景，还可以来中心岛。这部分房源可以实现比较不错的溢价和去化。璟云从地块上来看，绝对是升级版的湾璟。湾璟高低配，所以公区和园林部分非常有限。景观方面，璟云的景观面也更好。还有一个很大的区别，就是璟云在新阳大道以北，大概率是双十海附马銮湾分校小学部的北校区，新阳大道以北有小学部+初中部，小学部生源会清一色都是商品房生源。当前的市场环境下，我觉得限价是很难卖到的，小户型要带车位销售，更是难度不小，大概率不会带车位一起卖。所以，不管璟云是否卖到限价，4万+入手湾璟的朋友们心理还是不好受的。

璟云的去化对湾璟的影响，与开发商关系不大了，因为都卖完了。但对于长滩而言，璟云的定位和定价，在回款和对长滩的冲击之间，需要取一个平衡点。毕竟手心手背，都是肉。

长滩自9月开始，成交也不理想，由于已售房源过多，业主基数较大，降价带来的客诉问题可能比单项目销售指标无法完成还令人头大。不过璟云会是一个新的突破口，因为没有业主包袱，地价足够低，可以以较低的价格快速走量回款。现在长滩最小户型是88的，那么璟云的小户型可以帮助建发和招商抓取这个总价段以内的客户，毕竟蚂蚁肉也是肉啊。

但相比较长滩，璟云回款也是有限的，现在厦门首付比例降到了3成、4成、5成，项目没有封顶是不能放款的，所以卖出去的房子最多只能拿到5成回款。在当下市场下，想要在年底开盘，既要购房者愿意购买，又愿意较短时间付款签约，需要价格有足够吸引力。而长滩已全部封顶，当前银行放款速度贼快，回款速度更快。

那么问题来了，如果为了快速获得璟云的30-50%房款，定价低了，会直接冲击长滩的去化。同时拉低长滩项目的预期。

定价高点，其实也还好。板块和项目在岛外的竞争力还是有的，定价过低会冲击长滩预期，流量流速不一定会很乐观，毕竟市场受众和客群还是那些。

长滩VS大悦城二期：之前在最大直接竞品大悦城二期冲击下，还是可以吸引不同需求的客户。大悦城签约很快，说明开盘真的卖得相当好。扣掉认购未签约，大悦城二期现在剩下100来套房子，虽然流速不快，但总归没有太大的去化压力。

长滩VS锦上：现在集美和海沧能对长滩造成竞争的，主要是集美锦上项目，大户型主要竞争压力来自东屿TOD。不过锦上相比较长滩，大板块集美新城很强势，配套兑现度很高，但小板块与乐活岛不在一个档位。

长滩VS东屿TOD：东屿TOD板块比乐活岛好，但容积率高，超高层，户型起步就是100，户型产品方面，长滩会好很多。但多少也会分流长滩大户型的客群。

核心地块都有供应，激烈的竞争对于购房者而言，这是利好。岛外核心新盘原先上车门槛比较高，现在以较低总价就能上车。房子小是小一点，但在岛内新房虹吸全市购买力和城市土地财政收入下降的背景下，岛外购房的容错率就越来越低，安全地带就越来越少，选择有底子有发展前景有保障的核心板块，才是上上策。

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