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项目具体位置在二号线地铁站祝甸站东北角，北侧是胶济铁路，东西侧是仓储和综合市场场所，南侧为祝甸东方花园和海德公馆。这里最大的特点就是，地铁口就在家门口，距离二环东路高架也不远，出行方便。

所以，项目特别适合关注通勤距离和通勤时间的刚需刚改群体。项目位于祝舜路，周边有20个公交站点，通勤效率高。

通过房小参小程序我们可以简单了解一下这个楼盘的基础数据：

以下为青云阁户型分布和首开楼栋：

产品规划：9栋小高层+7栋高层

车位配比：1:1.2

开发商：历城城发

物业：城发能建物业（2.36元/平）

学校：划片（周边有洪楼三小与历城双语）

通过航拍简单了解一下青云阁的周边城市界面，此视角为西南角看东北方向。周边的城市界面以及不利因素，地铁口的距离，清晰可见。

此航拍视角为东北看西南方向。

青云阁容积率2.7，虽然整体密度不大，但是部分楼栋的中低楼层，采光一般。该小区具体楼栋和楼层、户型的日照采光时长，可以通过我们研发的房小参小程序来查看。

青云阁首开楼栋情况：

1#，总高：26层，面积：边户118㎡，中间户99㎡，单元：2单元，梯户：2梯4户，层高：2.95米，公摊：25%，单价：14500-15000，总价:143万～183万。

2#、7#，总高：17层，面积：143㎡，单元：2单元，梯户：2梯2户，层高：3米，公摊：20%，单价：17000-18000，总价:243万～258万。

15#，总高：17层，面积：129㎡，单元：2单元，梯户：2梯2户，层高：3米，公摊：23%，单价：16000-17000，总价:206万～226万。

青云阁户型图如下，高层户型99平米和118平米中规中矩，129平米户型设计最好，南向四面宽，三个卧室+客厅朝阳，双阳台，而且厨房在一侧，餐厅客厅南北通透，这一点非常难得。市面上也有129四室实现南向四面宽，但是厨房在北侧，不如厨房在一侧更加通透。

通过这张图可以直观看到，小区距离地铁口的距离。

下面是园林效果，建议参考后期实景呈现情况来看。

青云阁，高层1.45万/㎡，小高1.6-1.7万/㎡的单价，对比之前电建洺悦府在售的新房价格（新房最低1.7万左右），现对合理，有一定性价比，但同样也存在不少短板。

项目容积率2.7，总户数1250户，居住密度，以及周边小区的居住密度，高于CBD北科技城其他片区，舒适度或受影响。

青云阁具体的优缺点，房小参小程序已经客观呈现了，感兴趣的可以去房小参小程序看看。

二、对周边楼盘的冲击与影响。

1. 刚需市场：价格战或加速客户分流。科技城北部、全福、历山路北等片区的刚需盘将面临直接竞争，

2. 改善市场：需求分化 ，影响不大。CBD北科技城的高端盘（如尊御府、保利珑誉、悦澜山等楼盘）因占据核心地段、大平层社区及奢装配置，客群以高净值人群为主，受青云阁影响有限。

洪楼板块的刚改盘（如高铁·熙悦府）兼具主城地段与低密品质，虽单价和位置重叠，可能会有竞争。

青云阁填补了洪楼东侧低价位新房空缺，与高端盘形成互补，推动片区客群结构多元化。

长期看，洪楼片区城市更新（如“洪楼1905”商业综合体）会大大提升片区的城市界面和吸引力，以及后期科技城产业导入，再加上老城区本身配套不错，城市更新将进一步提升区域价值，带动房价梯度合理化。

三、购房者决策建议。

刚需客群：青云阁的低单价和成熟通勤配套是核心优势，但需关注交付品质及社区密度；若预算有限，可优先考虑。

刚改改善客群：喜欢户型的朋友，可以考虑，也可以与高铁·熙悦府（主城低密+教育配套），对比选择。

青云阁的入市，既是济南主城价值回归的缩影，也是楼市分化的典型表现。在“核心资产抗跌、刚需盘以价换量”的2025年济南市场，该项目或成为刚需客群“上车”主城的难得机会，但其对区域格局的长期影响，仍需观察交付兑现力与配套落地进度。

如果您对这个楼盘感兴趣，欢迎添加微信交流团购，当然，房子优缺点都有，我们会如实告知。感兴趣的朋友，一定要添加团购报名微信：fangxiaocan1234，或者fangxiaocan321，了解具体项目信息，买房会有额外优惠。

正文结束。

个人观点，仅供参考。

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