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马銮湾新城“积极自救”新盘，在新规房里“疯狂突围”！

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马銮湾西“三剑客”，退隐江湖两个，仅剩联发招商悦鹭湾在战斗！

从目前的备案情况看，540套的房子，还有30多套的库存，10月份竟然备案了23套，11月备案11套，在茫茫“新规房”里，显得有点“亮眼”！

我们讨论一下，为啥三盘里，只有“悦鹭湾”积极自救！

地价在三者中最低，该地块于2021年12月成功出让，由联发集团以底价10.3亿元竞得。成交楼面价约为20121元/㎡。

次年6月开盘，最低预售31951.12元/平，最高预售37911.12元/平，所以在高峰期赚了一波，后期随行就市以2万大几的成本价盈亏平衡了一波，相比云禧、尚苑2.8万的楼面价亏损更少，也有低价促销，回流资金的底气。

竞争对手躺平给了机会，在市场下行周期阶段，云禧和尚苑直接“封盘”不卖。

或许出于内部利益考虑，曾经的“三国杀”，竟然让悦鹭湾成为马銮湾西的“一家独大”。

只要你有考虑西边新盘，其成为购房者“绕不开的魔怔”，且附近已经4年没有拍地，躲开了“四代宅”的狙击，给了它抢跑的“窗口期”！

广告营销上有所为，竞争对手在学区重新划片、海沧SM开业等利好下，连个海报都懒得做，实施“无为而治，无动于衷”的政策。

但悦鹭湾的广告营销没停过，应对市场策略也灵活，该涨价涨，该降价降。近期又开启“网红探店”模式，邀请了一批颜值博主，打卡拍视频，有些事情自己不擅长，确实应该借助一下外部的力量。严格上说，联发招商营销底牌还有，比如送车位，目前还没用上，说明降价暂时有效果！

即买即住的现房，当然这个优势云禧、尚苑也有，云禧二期预计26年1月交房，目前正在内部的园林、架空层、车库等绿化和装修！

而悦鹭湾已经交房一年，跟当初买期房相比，如今所见即所得，价格价值能否匹配，了然于心，且马上可以装修甚至直接入住，省去租房成本，这也是乐活岛新规房给悦鹭湾留的一丝生存空间，但留给其时间不多了，象屿自在海现房已经在来的路上了。

我们公众号在去年该楼盘交房的时候，写过该盘的交付情况！后面开发商也进行了相关整改，室内外各新增一座儿童滑滑梯、架空层重新升级改造、车库出入口品质升级等，总体提升还是较为明显的，附上图片（收尾阶段）：

至于该小区对面的商场，安居集团已经在招商中，但受限于新阳三期的低入住率以及海沧SM的开业，短时间应该是看不到开业的希望，之前文章我们有写过，就不做过多介绍！

但在该商场底下的一场杂技表演证明周边的人气还是相当可以的！

如果同板块内的海西商业中心被取缔，合力打造这个配套4万方的商业综合体，或许还有一线生机！

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