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2026年，7折的安商房继续背刺厦门楼市？答案是……

前几年，随着岛内大拆大建，厦门出现了大量的安置房、安商房和部分的人才房。尤其是安商房和商品房品质差异较小且数量巨大，是楼市中不折不扣的“灰犀牛”《安商房，这只“灰犀牛”真的来了？》。如今随着这类房源逐渐交付，这头“灰犀牛”醒来了，湖滨一四里“4.5万”的安商房惊呆了市场，这还没完，安商房还有的是。

那么这类住宅市场上的售价与周边商品房的价差到底有多大，到底合理吗？我们挑选岛内不同区域有代表性的小区，对比近邻商品房的成交价、挂牌价，看看这类住宅的性价比如何。

安商房

KFS按商品房标准建设，定向销售给拆迁户的限价商品房。土地多为出让性质，两年左右取得房产证后可直接上市交易，无需补缴土地出让金。相比安置房，拿证时间快，也省了一些费用。

这几年厦门安商房的体量不小，主要集中在湖滨一四里、钟宅、金林湾、何厝、岭兜、泥窟石村、下湖、蔡塘、岭兜。 而且基本都是建发国贸代建，从主体工程到园林绿化、施工等都有严格的标准，如果未达标相关部门还会要求整改，因此安商房的品质理论上来说是不会太差的。

湖滨一四里

上阶段吵得沸沸扬扬，我们在文章《4.5万的湖滨一四里，背刺了整个厦门楼市！》就详细讨论过。三四里面积段91-107㎡，普遍报价4.8-4.9万/㎡，预计成交价4.5万/㎡左右，一二里因为学区、景观等的差异，价格会高个5千-1万，部分有景观的房源报价甚至高达7万。

由于一四里商品房暂未有成交，近邻的古龙湖景去年成交有两套单价约5.34和5.46万的房源，因此湖滨一里安商房价格已接近周边20年房龄的商品房价格。

泥窟石村

与学仕里一路之隔，也是国贸代建，分为南北两区，共2901套，户型是40-190平一至四房，南区还配建洪文幼儿园。设有儿童乐园、棋牌泡茶休闲区。外立面整体风格与学仕里有几分的相似。

房龄新一些的学仕里8月以来的成交单价约5.16-5.37万；上城11月成交了5套，单价约4.6-5.09万；上东美地8月以来成交有单价约3.83-3.93万的92平两房；金域蓝湾一期8月成交有单价约4-4.13万的190平户型，二期8月至今成交有单价约4.14-4.42万的四房户型。此前石村安商房官方给的市场评估价是40597元/㎡，这个价位接近周边十几年房龄的二手房，与学仕里价差约20%。

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钟宅北苑

近邻双十湖里分校，体量大，共约6400套，分两期，一期分三个地块，面积段40-125平，二期分四个地块，面积段40-300平。由建发城市更新公司建设、销售，起价3.3万/㎡，最高单价不超4万，带装修交付。一期设计的户型适合出租，二期120平只做三房，整体得房率低。参考周边新盘建发书香五缘均价约5.7万/㎡，即使考虑装修因素，价差也有30%。

古地石湖郡

可一线看湖边水库湖景，景观面其实优于湖畔润璟和湖畔九境。安商房大概400来套，户型是40-170平一至四房。外立面也有大面积玻璃，园林整体也还可以。

下湖安商房

也有一线湖景，共3200套，分为两期，一期是湖边御景D区、二期是湖边湾璟，户型都是40-165平一至四房和150-258平跃层。代建单位是联发，小区是中式传统园林，并配置多巴胺色跑道、运动场。

次新房湖畔九境去年成交有两套单价4.58-4.67万的相似114平四房；湖畔润璟11月以来的成交价约4.07-4.93万；湖滨首府D区近两个月的成交单价约3.02-3.41万。

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目前以上两处安商房尚未流入市场，预期价格会接近湖滨首府。

相比新的商品房，安商房虽然得房率、户型、公摊、园林、品质、环境等有一定的差距，但优于安置房，不输早期的商品房。从几个已知价格的安商房来看，目前售价接近同区域15-20年房龄的二手房，折价幅度20-30%。

竞配建

来源于“限地价、竞配建”政策 ，当土拍达到最高限价后，不再接受更高报价，而是转为无偿赠送给ZF的面积。同一个楼盘品质上和商品房的区别没有很大，主要在于精装部分会比商品房差，因此价格比商品房便宜。再加上很大一部分竞配建房推出时处于市场的下行期，因此价格更是显著下调，直接背刺商品房，给五缘湾房价的下滑，狠狠补了一刀。

这两年岛内推出的竞配建房共16个，1471套：壹里、筼筜悦府、学仕里、上城、和悦东方、映月、橖月、湾玺、五缘灏月、五缘湾海、天琴、天琴海、湖畔九境、湖畔润璟、臻樾、中骏天荟，其中部分项目已售罄，目前在售的主要集中在湖边水库和思明东。

前阶段引起轰动的五缘灏月竞配建房，传闻143平只卖630万，单价4.4万，备案预售价4.9万起。贝壳上灏月二手房无成交，挂牌均价约6.29万，4.4万相比6.29万的均价价差达到30%。

当前部分竞配建房推售价格如下：润璟约5.6万、学仕里约5.7万、上城约5.7万、天琴预售价5.64万/㎡起，反而高于近期各项目的二手房成交价。为了去化，竞配建房的价格也是随着市场往下调整了一波。

理论上竞配建房加上精装标准后，价格应该等同于同区商品房的价格，但是由于信息的不对称，以及急售等因素，对商品房市场造成较大背刺，为去年中以来房价的加速下滑做出了显著的贡献。

厦忠玺悦

毗邻五缘湾玺、中央湾区，共1883套，面积段50-200平，去年6月交房。建发代建，外立面是现代简约风，园林为中式风格，设有老人活动、青年健身、儿童活动、交流空间等。园林实景虽然比不上建发系商品房，但还是超过许多早期的商品房。

贝壳上暂无成交记录，挂牌3套两房户型，均价约3.61万，成交价预估3万出头。次新房五缘湾玺挂牌有7套140平以上的大户型，挂牌均价约6.37万；中央湾区一期9月以来的成交价约4.59-5.11万。因此厦忠玺悦3.6万的挂牌均价相对周边商品房，价格低了42%左右。

枋湖梧桐新城

毗邻天盈、天宸、养云，共724套，有57、94、127平等8个户型。2021年交房，同样是建发代建，新中式外立面+古典风格园林，打造有禅茶区、棋牌区、图书角。贝壳上去年成交有两套单价约3.79-3.85万的127平三房。

和周边三个改善盘的房价对比情况：天盈10月成交有单价约3.42万的164平三房，天宸11月成交有单价约3.71万的209平户型，养云12月成交有单价约4.12万的142平户型。枋湖梧桐新城去年的成交价与周边三个商品房相当。

湖边花园

2010-2012年交房，房龄较老，整体品质非常一般，以40-70㎡的小户型为主。A区72平户型去年三月的成交单价约3.87万，12月约2.92万；B区去年八九月成交单价约2.95-3.18万。近邻的湖滨首府以大户型为主，B区103平户型去年成交单价约3.44-4.62万，C区150平户型成交单价约4.11-4.6万。相比湖滨首府B区103平户型，湖边花园的最大价差近60%。

塘边地铁社区

紧邻塘边地铁口，共507套，2021年交房，对比附近的联发嘉和府商品房，外立面和园林的差别不止一点点。

塘边地铁社区去年的成交单价约3.1-3.72万，嘉和府去年的成交单价约4.55-5.56万，相比起来，最大价差也达40%+。

可见，安置房价格明显低于周边商品房，折价基本在40%以上，但交易成本（含土地出让金和税费）较高，折算下来可能不到40%。几个建发代建的新交付安置房品质相对好一些，能赶超早期的商品房。相比同期的新房，安置房整体在户型、园林、物业上的差距还是肉眼可见的。

大块评论

这类带有安置或保障性质的住宅在品质、户型、装修、公区上与商品房存在各种差异，但这种差异应该折价多少，并没有很充分的共识。于是当这类房源流向市场的时候，就很容易背刺商品房市场。大家只会直观地看到同区域的房源降了多少，不会很明确地去考虑它们之间的品质差异。

各种非商品房集中面市，肯定会对市场造成冲击，尤其是在下行的市场。未来随着市场的博弈，各类安商房/安置房/保障房和商品房的差价将逐渐形成共识，大家也就不再会同地段的价差大惊小怪，该买啥买啥。楼市将由地段为王，走向地段和品质并重，同地段，豪宅、新盘、二手房、安商房，由于品质、房龄的不同，形成不同的品牌和圈层，并由此拉开价格，形成常态。

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