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项目回顾
【建发紫宸】拿地至今历时近一年才面市，其推盘节奏在建发所操盘的项目中偏缓。一部分归因于市场的下行趋势影响，同时也可能受到【绿城芝兰月华】项目全维展示的“降维打击”。总之建发紫宸的节奏显得颇为缓慢。
项目在之前也有简单的分析过，有兴趣的可以看看之前的文章：建发紫宸：福州第二高地价登场，高工蓄势待发
项目于2024年10月26日，邀请吴晓波进行“【紫宸会】城市恒产高峰论坛”。
随后，项目于11月2日正式对外开放了项目实地的营销中心示范区，供客户界参观实景展示。
项目实景展示
02
取证情况
项目于11月8日首次取得预售证，取证楼栋是 3#、7#、8#楼三栋楼，共取证145套，其中商业10间，住宅135套。
其中3#楼为项目中心楼王位置，南侧为中心水景，景观视野较好，7#、8#楼为南侧沿福新路楼栋，分布在大门两端，比较嘈杂。
3#楼：一层一户大平层产品，共48套
西端333㎡： 预售证均价高达100001元/㎡，套总价2860-3567万元，套均总价3329万元。公摊率约22.5%， 公摊面积75.04㎡，按照此户型预售均价计算，公摊费用就高达750万元。
再看看物业费，6.8元/㎡的物业费，一个月物业费2264元/㎡。
东端317㎡：预售证均价约为88751元/㎡，公摊率约22.5%，套总价2363-3036万元，套均总价2810万元。
7#楼：两梯两户，电梯双入户，45套
西端198㎡：公摊率约23.1%，预售证均价71250元/㎡，套总价1217-1539万元，套均总价1413万元。
东端185㎡：预售证均价65000元/㎡，套总价1046-1324万元，套均总价1204万元。
楼栋均价68162元/㎡，东西价差6203元/㎡，楼层差大部分在625元/㎡。
8#楼：两梯两户，电梯双入户，42套
188㎡户型，楼栋预售证均价71250元/㎡，东端72500元/㎡，西端70000元/㎡，东西价差2500元/㎡。套总价1164-1470万元，套均总价1337万元。
公摊率24.1%，按照楼栋均价计算， 公摊费用322万元。
03
项目总结
项目昨日正式落位，市面上风声很多。也有说到项目2#一层一户286㎡的洋房全被内定的，不管是否可信，这栋洋房产品一共也就10来套，且不再本次拿证的范畴内，不做参考。
还是来分析下本次拿证的三栋楼楼吧
按照项目公布的落位时间是11月8日， 有渠道了解到当天进入案场的客户不超过40组。即便这些客户全部交定金，也仅有40套，但这种情况几乎不可能存在。如果按照三比一转化率， 当天落位10-15组还合理且实际一些。
再说价格，按照有算价格的房源口径来估算，优惠在8-85折之间。不过具体的房源折扣明细及实际销售价格以案场为准，以下信息仅供参考：
3#楼：333㎡估算销售价格约8-8.5万元/㎡，套总价约2288-3000万。
3#楼：317㎡算销售价格约为7.3-7.4万元/㎡，套总价约2000-2600万。
7#楼：估算折后价格为5.5-5.7万元/㎡，其中西端198㎡约5.8-5.9万元/㎡，东端185㎡约为5.3-5.5万元/㎡。
8#楼：估算折后价格为5.8-6万元/㎡，套总价950-1250万元。
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