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以下一段是写给还不了解长沙的朋友看的，如果你已经很熟悉，可以直接跳过这段内容。
观沙岭片区是长沙市首批重点城市更新片区之一，定位为长沙教城融合示范区，片区内已汇聚多所知名中小学，形成了从小学到高中的全链条教育体系。举例：麓山国际实验学校、长沙市实验小学、麓山国际实验二小、长沙市实验二小（2025年9月已开学）、南雅求实中学（2025年9月已开学）、长郡双语实验中学（初中部、高中部）等等。
交通方面，长望路-福元路大桥、金星路-岳麓大道-银盆岭大桥、西二环等主干道构成“五纵五横”路网，连接湘江两岸。
商业方面，18万方购物中心招商花园城已经开业，片区内还有24品、麦德龙等商场。
医疗方面，有中南大学湘雅三医院（三级甲等）、湖南省肿瘤医院等大型综合医院，以及观沙岭街道社区卫生服务中心等基础医疗机构。
文体方面，有长沙市少年宫、第四工人文化宫；生态与休闲方面，有八方山公园、岳鞍阁公园等。
片区作为长沙当前高端改善型住宅热点区域，吸引了招商、建发、绿城等多家品质开发商入驻。主力在售项目如招商江山境、建发缦云等，多以精装大平层为主，定位高端。
好了，打完收工。观沙岭片区，我总结一句话：它其实就是滨江的平替版。当你既想要一个好一点的书包，又想提升一下住房的品质，那它必定是你绕不开的选择。
02.拿地回顾
2025年7月22日，绿城摘得长沙市033号地块，地块出让面积42587.07㎡，容积率2.68，成交楼面价8755元/㎡，比南面的绿城锦海棠楼面价便宜1303元/㎡。
锦海棠2期？绿城摘得观沙岭033地块，楼面价8755元/㎡
悦海棠完全可以把它看作是锦海棠的2期，都是棠系产品线，只是名字不同而已，故我们把这两个项目的主要经济技术指标放在一张图里，供大家对比参考。
可以非常直观的看出，悦海棠比锦海棠地块更大一点，多了186户，容积率几乎相当。我看有人说悦海棠没了锦海棠的大花园，感觉密度更大了，这确实有点印象流了。实际的数据却是悦海棠的绿地率与建筑密度都优于锦海棠，为什么？
其实原因很简单，悦海棠比锦海棠更多了小高层。
也有朋友说悦海棠有一圈的底商，比锦海棠差多了，其实也是印象流了，看具体数据，悦海棠的底商只比锦海棠多1357.23㎡。
悦海棠没有像锦海棠那样做一个大的中心花园，而是在内部布局了5栋楼。
好处就是这5栋楼没有临马路了，但.....。
先来看一张户型图。
这是被称为长沙蕞强143㎡的新规户型，面宽达到了19.2米。不是小白的你应该清楚，现在的新规“偷面积”的主要手法就是拉长户型的周长；围绕户型四周做一圈假飘窗与假阳台，这就导致户型的面宽越做越大。
最终导致了总图变成以下这样。
面宽大了以后，三栋并排排不下，只排两栋又填不满，那怎么办，只好在两行中间再插一栋喽。
你们注意观察，这两年有很多项目都是这么做的。这会有什么问题，显而易见，一是视野，二是部分楼层的日照，在做购房选择的时候要留意观察。
前后楼间距整体是做的挺好的，但是这种凹凸排布的楼，更需要注意左右关系楼栋的间距。
在绿城拿地当天的文章里我就写了，绿城可以直接抄嘉信的作业，做小高层+高层的组合，以小户型为主，毕竟学区房越小面积越好麦，小高层把得房拉到120%左右。
实际情况是绿城在户型方面比我想的更激进，再次打破嘉信在得房率上的记录。138㎡的小高层更是做到了5房，实得面积达到了170㎡。
我们就不与锦海棠对比了，有点欺负人，我们把嘉信的139㎡户型拿来对比一下。
同是小高层的前提下，绿城没有呆板的全盘照抄嘉信，而是有自己的想法。首先是功能更全，同样的面积多做了一间房，各个空间的面积控制的比较均衡。牺牲一点非常夸张的客厅开间与面积，匀出更多一个功能，三代同堂的同时还能有一间书房，实用至上。
符合我的买房观点：面积相同时，选功能更全的，功能相同时，选面积更小的。
多一个功能，房子的生命周期变得更长，受众面更广。
单独给这个户型打分，我会给一个很高的分，硬是要挑一个毛病的话，就是生活阳台小了点。需要注意的是首开楼栋临马路，对噪音比较敏感的朋友需要留意楼层的选择。需要专业指导的朋友可以文末扫码。
这是大高层，单论户型与得房，肯定是不如小高层的。但是要拿出来和市面上其他优秀的户型比一比，还是有可圈可点的地方。
也不能说是绿城抄了嘉信的作业，准确的说是嘉信给后来者提供了思路，其实嘉信也是在邦泰的思路上进行了改良。我们再来说说绿城这个户型，全部改掉了以往（玉海棠与锦海棠）的主要毛病，一是暗卫，二是在客厅背景墙底部开门的问题。
现在的新规户型普遍有一个通病，就是偷了很多假阳台，导致没了真阳台或者真阳台的面积很小，长沙人民，尤其是长沙土著，对晒衣服那可是有宗教信仰啊。
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