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M叔一直挺喜欢浏河东这个区域，特别是浏阳河沿线景观带，跑步爱好者非常不错的选择，两岸比较好跑的路段，西岸从三一大道往南到婚庆公园这一段约8公里，东岸从舟桥广场到农业大学这一段也是差不多8公里，傍晚在两岸沿线风光带跑个15公里，不要太酣畅。

言归正传，来盘项目——中交瑞启芙蓉。

长沙004号地，2025年3月13土拍，成交楼面价5002元/㎡，成交总价约5.71亿，底价成交无溢价。

▲地块概况图

壹。板块地段

▌1.板块

长沙“主城东进”核心，芙蓉区“举全区之力跨河东进”的主战场。远大路城市更新，未来潜力不错，征拆空间较大，目前属于长沙板块发展的第二梯队，配套正在投入建设中。周边城市界面是短板，建材市场、安置小区较多，短期难改善，大型商业需驾车，步行不便。

▲板块位置示意图

▌2.地段

双杨路与东屯路交汇，距浏阳河风光带约900米，地铁6号线隆平水稻博物馆站约800米。

▲地段周边示意图

贰。综合配套

▌1.交通：

地铁：距地铁6号线隆平水稻博物馆站约800米，7号线汽车东站站约300米（在建），地铁8号线规划中。

主干道：远大路、人民东路双轴，双杨路、东屯路交汇，通达性较好。

公交：105、208路等公交车直达市中心。

▌2.教育：片区规划26所学校（15小+7中+4九年制），项目小学配套育才东屯小学/育英三小，初中配套一中双语实验东校区。

▌3.商业：龙湖芙蓉天街（12万㎡），万家丽MALL，浏阳河婚庆公园，社区底商满足日常生活需求。

▌4.环境：浏阳河风光带约900米，隆平中央公园。

▌5.产业：7家上市公司、182家高新技术企业，高净值人群相对聚集。

▌6.医疗：旺旺医院、湘雅二医院东院区（2027年投入使用）。

叁。楼盘规划

▌1.地块特点：整体项目分A\B\C三块地，A地块相当规模更大，地块更规整，目前启动地块为A地块。

▌2.项目规模：A地块占地约20288㎡，容积率3.1，B地块占地约14499㎡，容积率3.1，C地块占地约3971㎡，容积率1.6。A地块总户数786户，车位配比1:0.98，容积率2.95，绿化率35.14%，B\C地块暂未公示详细的户型情况。

▌3.整体布局：A地块整体呈围合式布局，两栋中心楼栋。共8栋（5栋32-33层高层，3栋16-17层小高层），面积段143-188平，两梯两户纯板楼，楼间距35-40米。

▲整体规划布局示意图

▌4.户型赏析

▲143㎡户型布局示意图

143㎡四房三卫，得房约112%（含电梯厅），套内约152㎡，南向面宽19.2米，5开间朝南，62,4㎡一体化客餐厅，客厅开间6米，双套卧+三卫全明，采光、通透、实用性拉满。

▲149㎡户型布局示意图

149㎡四房三卫，小高层稀缺产品，得房约120%，套内约163㎡，5+1开间朝南，南向面宽19.6米，客厅开间6.2米，小高层+超高得房+全明三卫+双套卧，主城区难得，私梯入户，梯户比15:1。

▲188㎡户型布局示意图

188㎡四房三卫，楼王大平层，得房113%，套内约212㎡，87㎡一体化客餐厅，12.7米270°环幕客厅视野，约8*6.2米超大主卧套房，终极改善，尺度奢华。

▌5.建筑立面

建筑立面中规中矩，无特别亮点，大面积玻璃+真石漆，现代公建化立面。

▲建筑立面效果图

▌6.园林空间

A. 园林核心定位与指标

核心理念：遵循“一进府门、二进穿庭、三进登堂” 传统礼序，融合湘江水脉、麓山文脉；A 地块以水润芙蓉为主题，设五大景观组团；整体提出 “芙蓉三境、风雅双轴、森居九园” 的架构；绿化率35.14%，容积率 2.95（改善盘常规水平）。

空间基底：A地块为 8 栋纯板楼围合布局，形成中央大花园 + 组团小庭院的层级；大门总宽约 70 米、门头高 9.5 米，前坪广场 + 中庭水景构成强仪式入口；地下地上双精装大堂衔接园林与楼栋。

▲中庭水景效果图

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▲主入口效果图

B. 归家动线与空间层级（五重礼序）

一进——酒店式落客大门：约 70 米宽门庭，暖色石材 + 流线金属挑檐，两侧水景与名贵乔木；

二进——社区大堂 + 芙蓉水院：200㎡镜面水景，汉白玉芙蓉雕塑，精品乔木列植，形成视觉焦点；

三进——中心花园（浮游沐光）：阳光草坪 + 林下卡座，可做露天剧场 / 露营，连接各功能组团；

四进——组团花园：浅水冒险乐园、森氧律动、茶歇花园，分龄分区，步移景异；

五进——入户大堂 / 架空层泛会所：地面精装大堂 + 地下星空顶车库，4 米 + 层高架空层无缝衔接户外。

▲中庭园林展示实景图

▲架空层实景图

▲单元入户实景图

▌7.开发商

长沙中交芙蓉城市更新投资有限公司（中交投资+芙蓉城投），国央企，交付风险较低，项目周期较长。

▌8.物业管理

中交城市运营管理有限公司提供物业服务，整体属于央企背景、改善定位，物业费2.66元/㎡·月，中等水平服务体系的完整性需交付后业主口碑验证，目前已交付楼盘的中交物业相对一般。

肆。写给未来业主

1.未来潜力

城市更新兑现：中交百亿远大路城市更新持续推进，周边城市界面逐步改善；

地铁通车：7号线2027年年底通车，地铁口约300米，TOD价值提升；

教育落地：一中双语系初中落地，双学区确定，保值性得以提升；

产业聚集：隆平芯谷科创型企业持续导入，高净值人群相对较聚集；

产品稀缺：浏河东板块纯板楼新规改善盘，高得房率户型比较稀缺。

2.风险因素

供应压力：隆平芯谷后续住宅供应较大，竞品较多；

城市界面：建材市场、安置小区拆迁周期长，短期城市界面提质难；

交付周期：2027年中下旬，周期偏长，需密切关注工程进度。

3.价格

首开均价约12500-13000元/㎡（毛坯）。

4.购房建议

刚改家庭：3-4口之家，比较重视教育、户型尺度和居住品质；

学区刚需：孩子3-10岁，锁定教育配套需求；

业主人群：在芙蓉区、五一商圈、隆平板块、月湖广电板块工作人群，有地铁出行需求。不建议投资客、纯刚需（无教育配套需求）、价格敏感等人群选择。

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