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椒江学院路东侧、开发大道北侧

市域铁路S1线学院路站口

董家洋区块约41亩压轴低密商住地块出让

经过5轮竞价

台州绿硕房地产开发有限公司（绿城）竞得地块

成交价53940万元

楼面价17915元/平！（未考虑回购）

刷新董家洋区块楼面价纪录

溢价率0.75%

地块容积率仅1.1

限高36米

地块内所有可销售的商业用房以9800元/㎡回购

展望项目开发，该地块优势很明显，就是地段。学院路轻轨口、“宇宙中心”董家洋，城心低密。在中心城区大地块越来越稀缺的当下，董家洋板块也趋于饱和，这个地段的稀缺性将进一步凸显。

但挑战性也同样明显，体量较小，北侧没有靠河，有庙，开发大道有噪音灰尘影响，周边建筑高度颇高，且商业回购。后续开发中，要考虑如何规避和弱化不利因素。

按理说这条件做小高层或者高层更合理，但最终却规划了低容积率。或许因为地价已经来到一个高度，当前行情，椒江普通的高层产品已经很难在这样地价上再拉高溢价空间，且同板块内已经有同质化的大平层产品，唯独缺少高端低密产品。所以规划低容积率也就不难理解

而这块地的北侧未来大概率是建高层住宅或传说中的董村养老院?

值得注意的是高端低密产品针对富人群体，对居住环境，私密性有较高要求，这块地有所欠缺，参考旁边玖樟府排屋的情况。

同时，近一年来低密地块供应加大，从市场竞品角度看，江畔云墅、城发老街项目（楼面价2w/平）、飞龙湖缦樾湖滨，将是该项目将要面对的同类型项目。

可预见，未来该项目的发力方向，是城心地段更加成熟的价值兑现，以及跨越式的产品迭代。也不排除开发商损耗容积率，进一步拉高产品定位的可能。

在低密产品中，绿城研究很深，高层产品产品上，我们已经看到绿城的迭代，接下来，我们应改会看到绿城经过几十年沉淀后，对低密产品的迭代。

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