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1、土地质素

占地26572.1㎡，容积率2.4，其中商业占比15%。

地处市北CBD边缘，南接万达商圈，北接错埠岭、新都心，东接浮山后，西接老市北台东，配套成熟，城市界面一般但市场认可度高。

地势南高北低，北邻“高架桥”，南邻热电厂（已关停），东西为现状小区和待规划地，西南为7080中心广场大高层。

主要结论：主流地块，客群丰富，但硬伤明显，难拔高端。

2、定位逻辑

项目案名为“中海·青云萬里”，可见项目并非坊间传闻的顶豪产品“玖序”系，而是中端优选舒居的“里”系，参考中海·学仕里。

产品系背后的定位逻辑：现金流类中端产品。

即：量在价先，但市北CBD的区位价值决定了项目但不会一味低价）。

3、整体规划

项目地势整体架高6~7米，规避原始地貌3米落差的倒坡劣势。

北侧3栋楼为商办及配套，一定程度隔绝住宅噪音，但此类物业价值大打折扣，除非政府回购，去化难度极大。

9栋住宅基本呈9宫格排布，小高层“洋房”业态最大化，3栋7~10F的小高层虽有业态优势，但位置尴尬，价值受限：5#、6#处于高楼夹缝中的盆地；3#则是被17F的2#高层遮挡。

4、项目指标

指标用满无浪费，但相较于西海岸天空之境，潜在货值挖掘略显不足。

5、建筑立面

商务楼立面朴素：部分玻璃幕，其余部分预计为铝板线条及仿石涂料（具体暂未公布）。

住宅立面有取舍：南向（主立面）铝板线条+玻璃幕为主，南向半开敞阳台+北向阳台+270°观景主卧；北向（次立面）则相对经济，少量铝板线条+仿石涂料（具体暂未公布）。

6、户型设计

项目共360户，户均面积约150㎡，据消息透漏：户型面积为127㎡套三双卫、143㎡套四双卫以及190㎡套四三卫。

地上不计容建面2414㎡，约占住宅计容建面的4.4%，考虑内含部分配套，故相对于西海岸天空之境的12%，户型阳台赠送相对克制。

住宅户型强化南向开间，南向大开间半开敞阳台+北向家政阳台，部分打造270°主卧全景舱产品（预计有转角无柱飘窗，参考青特·璟誉）。

参考公示文件解读，仅代表机构观点，最终以官方信息为准。

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