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最近，开福中心的S10地块热度很高，网上各种溢美之词，这个和地块的区位好有很大关系，也和金茂较好的口碑有很大关系，我也从不否认这个项目的众多优势。
不过，对长沙楼市，我们应该要有深度的逻辑分析。
要知道，近期观沙岭的一些大平层要出售，基本上都是亏百万一套的卖，轻松亏掉一套首付钱。
想当年，这些房子也是被吹上天。
什么国际大师设计、豪华会所、进口装修、高端圈层、传承式房产……各种概念层出不穷，价格也是卖得比较高，2021-2022年的时候，有的大平层已经卖到了二万六七一平，总价七八百万，甚至上千万一套，还卖得飞起。
而如今这些大平层大多都是在亏本的卖。
包括嘉臣道，旭辉铂悦湘江这些豪宅盘的二手房，全部都是大亏。就比如说旭辉铂悦湘江的一些房源售价，当初可是到了2.6-2.7万元/㎡。但是近期的部分二手房源竟然卖到了2w的价格。一套房动辄亏一百多万，还是不算利息和税费的情况下。
再看如今被热烈讨论的S10地块。
关于S10地块的优点，网上已有无数的文章和视频，也不多我写一篇。
但是项目的一些明显不足，网上提的人很少，今天我们就好好来聊一下：
一是地块短板。地块东西短，南北长，观江面狭窄。
江景房，基本都需要地块与湘江有足够长的“接触面”，才能保证更好的观景视野。
S10虽说一线临江，但这个地块的形状是东西短、南北长。
而湘江恰恰在地块的西侧，也就是那条短边上，因此观江面会较为狭窄。
根据规划，S10地块分为西面靠江的地块，以及东面地块，估计产品也会做成两类。西面一线江景房面积大一些，单价高一些；东地块面积小一些，单价低一些。
前段时间S10地块的西地块的总平面图已批前公示。根据公示，项目总建面约15.24万㎡，计容建面约11.27万㎡，其中居住建面约10.08万㎡，容积率3.0，商住比1:9。
共规划5栋超高层住宅，层数36-39层，以及3栋商业，共411户，机动车停车位792个，车位比接近1:2。户型方面，150-200㎡的有135套，占比约32.8%，大于200㎡的有276套，占比约67.2%。
另外，将来S10东地块的开发应该也会面临更大的挑战。
该地块的景观面会受到多重遮挡，这个地块的西、南两面将被项目西地块和复地琨玉国际遮挡，东侧过条马路又与万科臻湾会等项目对望，整体景观相较来说有一定的降级。
二是教育短板。周边没有一类小学，小升初还是微机派位，上限不高。
长沙楼市的硬逻辑，从来都没有变过：买房，一定要看学区。
二手房时代，长沙这些被尬吹的豪宅完全不是八方小区为代表的一类学区房的对手。
八方一期有20来年房龄，外立面破旧；钰龙天下品质一般；旭辉藏郡体量很小。这些二手楼盘却普遍卖到了2W+一平，甚至有的成交价卖到了3W一平。
但是那些拥有高端石材立面、恒温泳池会所、一流物业服务……却没有优质学区的豪宅，到了二手房市场跌幅甚至能远远超过楼市平均跌幅。
再来让我们看S10地块：周边没有一类小学，小升初还是微机派位。
微机派位有很大的不确定性，有可能派入强初中，也有可能派入弱初中，这是很多重视教育的家长不能接受的。
因此，这样的学区情况，注定了TA的上限不会很高。
三是价值短板。从资产角度讲，纠结产品细节，意义不大。
很多人分析S10，喜欢抠户型、抠玻璃弧度、抠楼栋排布和高度。
说实话，这些细枝末节，从资产配置的角度来看，意义真的不大。
长沙产品做得好的项目多了去了，到了二手房时代，也没有看到哪个项目光靠产品实现逆天改命。
反而是不以产品力闻名的江悦和鸣、桃李九章成了大赢家。
长沙楼市的教训已经太多了：无数的豪宅盘吹精装标准、吹园林设计、吹会所功能，现在二手市场照样被按在地上暴击。
而且长沙楼市的产品总在迭代更新，总有更好的产品、更好的设计出来，可能现在超牛的设计，但过了几年之后就是很常规的东西。
真正有价值的项目，应该具备能经历市场的检验的能力。
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