长沙龙湖·观萃在线预约咨询!长沙【龙湖·观萃】售楼处电话【长沙龙湖·观萃指定网站】龙湖·观萃最新动态、房价、户型、位置、楼盘详情
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
4001598559,8080
l开发商：民企龙湖
l园林：35%
l物业梯队：龙湖物业
l梯户比：2梯2户、2梯3户
l楼栋类型：板楼、塔楼
l容积率：3.06
总结：做为新规产品来说，还做了塔楼产品是真的没想到的....
而且居然还设计106平这种户型格局，别说新规产品了，好多老规都不基本不搞这种户型了。这种户型真的没啥诚意，对于刚需群体来说确实不错以低成本入手改善楼盘。
106平：套内实际面积：102.81，得房率：96.99%
127平：套内实际面积：137.8，得房率：108.5%
143平：套内实际面积：138.25，得房率：96.67%
175平：套内实际面积：179.87，得房率：102.78%
商业：整个板块的商业很多
楼下就是就是龙湖天街，龙湾、珠江星环、河马商业实测1.22-1.37公里。润和商业街1.54公里，五矿LIVE的商业。五矿的商业做的很一般
学校：
楼盘就近入读清水塘前进小学实测320米，中学区域派位，不是配套入读，不要被忽悠！整个板块教育一般
环境配套
本身小区环境绿化做的还不错但是周围没什么公园，离捞刀河和浏阳河相对比较近
交通：
目前以自驾为主，离地铁口马厂站：1.8km，另有规划8号线，还没开建什么时候通车不确定，如果考虑近地铁的，这一点就得慎重考虑！
106平：这我实在是想不通为什么都这个年代了，作为一个新规产品还能做出这种格局的户型？，作为中间户，南北不通透，厨房、北次卧、两个卫生间，都是夹缝采光，以上几个功能间采光的开窗面积又小。置业顾问常见忽悠的方式是说户型所有的功能间都是朝南。户型的优点在于没有浪费面积。但同时也做不到动静分区
127平：做的南北通透双阳台了，在格局和通透性上肯定是比106平提升很多的，但这个面积段还做的3开间朝南，没有最大限度的利用南向的采光面，这点是很可惜的，市面上哪怕不是新规产品，基本都不会做3开间朝南的设计了。动静分区的格局，有过道的浪费面积。主卧能做到拐角采光面，这点还是很不错的
143平：143平没有做到南北双阳台，而是做的客餐厅尽可能的等宽，这会让客餐厅看起来很大气，视觉上的感受会很不错，但牺牲掉了阳台这个功能间，这个得看个人的取舍，带阳台的设计在日常的生活使用场景中肯定会更加实用。
175平：这个面积段的新规产品进门口的套房做的暗卫这点肯定是不太好的，格局和143平是一样的，同样的格局也有同样的缺点，有过道的浪费面积，但相较于143平更加优化，增加了个生活阳台，并且175平能做到拐角落地窗，这个真的采光很好，但同时会带来主卧隐私性差的缺点，南向采光做了4开间朝南，最大限度利用了南向采光面
竞对比没有绝对好坏的房子，适合你才最重要
保利和光尘樾
l户型：保利最大的特点是户户带院子，适合有院子情节，而且又觉得一楼带院子采光不好，龙湖的整体得房率更高，虽然106和143平不是0公摊，其余的127和175是负公摊。整体得房率更高
l学校:保利配套入读湘一品牌，学校在门口，接送会很方便，但也不要被所谓的湘一品牌所忽悠，本质上和龙湖附近的教育质量都是属于比较一般的，保利无非就是多个确定性
发展：龙湖的位置肯定会更好，周围的城市建面和商业氛围也都会更好，毕竟保利挨着长沙县，由于长沙县的未来发展很一般，所以让保利附近的土地延展性比较一般，未来发展
l空间会有限
揽江院子
l户型：揽江院子的户型也是户户带院子的，不是新规产品，龙湖是新规产品
l教育：和龙湖同属于一个板块，教育质量都是比较一般的，考虑教育的不要考虑
l发展：揽江院子的位置稍微会好一点，但差距不会拉的太大，但揽江院子的品控和物业肯定是比不过龙湖的，城投这种开发商从来就是侧重于安全性，而不是质感。
l区域现况
整个周围的商业还是很齐全的，很方便的，润和商业街、龙湾1号、珠江星环，万国城MALL、五矿MALL、河马公园以及未来的龙湖天街。教育是最大的弱势
l未来规划
因为北面是捞刀河，南面是浏阳河的原因，板块被河分割，以至于配套和人口没办法像平地一样平铺过来，板块配套发展的很受限，人口流入也相对受限。这就是导致板块发展速度很慢的根本原因。进一步的影响到板块的增值，未来板块的土地延展性不强。举个例子：板块对面的四方坪、旁边的湘江世纪城都是房龄很久的小区了，而这个板块还有次新小区这个现象就很能反应房子的开发端和购买端俩者的市场预期热度就不高。
l面临的问题
最大问题风险：
增值能力差，买在这个板块有一个算一个就没有不亏的，尤其是前俩年的万科璞悦湾和龙湖春江天玺，肯定是站岗了。这个板块的造富能力是比较弱的，这意味着下行市场的抗跌能力和上行市场的上涨能力是很弱的，你也别听那些置业顾问也千万别说早些年的珠江郦城这些业主赚了钱的，他们但凡同时期买了滨江的房子早就不一样了，所以千万不要指望能赚多少钱就图一个住就行
l流通率如何？
流通还是有流通，但前提是不要指望能有太多的增值空间，流通能力的梯队依次：弱于北辰商圈，强于同板块的二手房，以房龄和产品去降维打击周围二手房。
l增值空间如何？
增值空间也会是和流通率一样，每个价值的兑现时间和风险点如下：
对于刚需来讲一套房子是否赚钱的衡量标准从来不是你卖了能拿到多少钱，而是你卖了还能换到多少东西，能不能换到更大的房子，更好的教育，更好的位置，更好的品质。不管是上行时期还是下行时期，不管是什么楼盘，这个板块无数次的证明了，无论是上行时期的涨幅，下行市场的抗跌都不是一个好的选择。没有十全十美的，会有更好的选择
l跑短期、中期、长期？
主要还是板块的问题，所以楼盘建议跑短期，楼盘毕竟还是属于新规产品，但长期来看新规产品只会越来越多，甚至还会越来越好，变成常态化。短期会有新规优势，但长期优势会消失。不要买这边106平的户型，因为这个户型是个不称职的新规产品，没有格局上的优化。175平不要考虑，主要是会有更好的选择，这个板块的生活配套以及未来的保值和流通不适合这个面积段的
特别说明：
1.本文为要约邀请，不作为要约或承诺；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；
2.本文部分图片来自于网络，如涉及版权使用，请联系删除；文本部分图片仅作为推广示意使用，非交付标准，最终以实际交付现状为准；
3.本宣传资料对项目周边学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准；
4.本资料对项目或产品的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件等协议为准；
5.宣传方保留对宣传资料修改和解释的权利；
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
