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为提升服务效率并保障信息透明度，🀅项目于2026年6月23日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:
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二、重要声明:
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通过这个数据其实也能看出二内晋的供应量远大于西二环。
这两个区域的主要旧改：
二内晋：环南、琯尾街、南湖。
西二环：凤凰、河南小柳、祥坂、宁化。
对于这两个区域供应看上去还没结束，二内晋目前已经规划了新华文化城地块，商住地块面积43亩，容积率3.33。
至于西二环，今年鼓楼的重点片区就是怡山片区，占地面积约100亩。
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2、房企
从罗列的数据也能发现，福州改善市场已经从外来房企全面转向本土国企。
外来房企目前大部分都在尾盘冲关，唯一的供应来自国贸天琴华樾。
剩余的20个项目被本土国企霸占，都是预售或者小量在售中，合计111万方。
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从房企来看，榕发由于锦珹大观的特殊存在，直接拉高了项目的库存量。
剩余左海、新榕、建总，分列前3位，福厝、地铁是断档存在，体量较少。
3、产品定位
对于产品定位，首先以走尾盘的项目为例，可以发现这些项目拿地价普遍不低，大部分都在2.5W以上。
后来的地块基本都难以逾越，最贵的左海小柳楼面价25355，低于保利天瓒25764，屏西天悦28677。
从这些产品定位来看，给出的产品跨越都比较大，基本都是140平起，到220平为止。
套均面积集中在170-180平，当初售价4W+，高峰期达到4.5W以上。
作为对比，近期上市的项目，主力面积段开始下压，160平以下的开始增加。
代表项目：榕发锦樾、梧桐序、华樾公馆、华润中寰悦府、紫阳缦宸、和砚等。
目前能看到的大面积段，也就紫阳隐翠、新榕亦川、左海鎏金公馆、左海小柳。
基本被左海一家独霸。
除此之外，也开始出现130平以下的产品，比如地铁元启、新榕安岚、雍璟二期等。
可以说后续的单盘面积跨度减少，但是整个市场的全面积段覆盖还是足够全面。
02
去化情况
对于改善新盘的去化，由于外来房企操盘的大部分都进入尾盘，目前主要在售的建发灏云、保利屏西、华润中寰。
从它们的去化来看，差异点也很明显：
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前2年的改善销售主力，500-700W去化套数最多，去化率88%最高。
700W-900W供应量接近，去化率66%，四个区间最低，当然与900W以上的体量偏低也有关系。
这里面由于部分项目在清盘阶段，所以去化率分化不会很严重，选择几个代表还在售：
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三个项目算是目前差异比较明显的，都是面积越小去化率越高，到了180平以上，去化率就相对偏低，这也是目前特价房源的主力军。
面积段没办法改小，只能压低单价，让总价段下移。
不过190平以上的房子，原来4W+，现在3.5W+，总价少了100W，从800W变成700W。
单价下滑是不少，对于预算区间，实际依旧还是在那个高门槛的区间。
套个群友经常讨论的左海文翠为例，128平，目前精装3.1W，总价390W。
假如同比例降价，那就是精装2.7W，总价340W，总价少了50W。
看上去区间依旧还在，但是340W已经能吸引到300W的客源，390W就比较难。
从前2年的合计去化来看，市中心改善大概去化了2400套左右，去化率80%，算是还可以的数据。
目前库存情况，按套均160平，要7600多套，大概要接近3年多。
这里还没考虑到本土国企与外力房企的操盘差异等因素，按最近的开盘节奏来看，要更久。
03
区域比拼
目前主要就是西二环与二内晋的比拼，鼓台其他位置也就台江的榕发锦樾、与鼓楼东的地铁元启。
对于西二环相对区域比较集中，即便后续怡山供应也在小范围内。
这里目前楼面价大部分都在2-2.5W之间，鼓楼比台江贵一些。
至于二内晋区域较广，从北到南，包括北二环、浦下、王庄。
从楼面价来看，浦下 > 北二环 > 王庄。
这里面浦下地处二内晋的竖向中心点，主打紧邻市中心，至于王庄更多是地缘改善，主打生活气息浓厚，至于北二环，卖点就是省府圈。
当然每个人对这三个区域的看法，也有千秋。
我觉得王庄强于北二环，但是市场目前王庄毛坯新盘3W左右，北二环预计要开到精装4W。
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如果按这划分，目前就是：西二环鼓 > 西二环台 = 浦下 > 北二环 > 王庄。
至于售价上，由于精装差异，产品定位差异，价格波动也比较大，不过终究还是要考虑地段的支撑能力，目前明显最强的还是鼓楼。
对于鼓楼的产品力，这两年还是弱于台江，不管是屏西天悦、天瓒、以及华润中寰，近期这些项目外立面也开始建成，可以看到争议点也不少。
主要无非就是当初售价4W，实际产品力展示上，会略强于刚需盘，但是对比其他改善新盘，还是差点意思。
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至于保值问题，目前部分改善新盘，相比于当初开盘价也大幅下滑，其中主要原因还是在于部分产品段偏高所致。
除此之外，就是后续它们的保值会如何？
与前几年改善盘的强势保值，基于供需关系。
特别是鼓楼，接近10年断供，让次新的悦府等巅峰期涨到5W的单价。
不过随着供应打破，实际保值逻辑也没那么轻松。
对于这些改善盘，也没办法说完全基于某个维度做评估，毕竟市场是持续变化的。
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