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绿城凤起麓鸣深度解析

①、拿地的详细信息：

2021年6月，长沙第一次集中供地时，南湖048号地块登场。

在出让前一天，地块竞价就已达到最高价并直接熔断。最终，在多家房企参与摇号后，绿城摘下了该地块。

该地块溢价率高达49%，楼面价约14157元/㎡，土地总成本达到28.96亿元。

此次土拍刷新了长沙当时的土拍纪录，成为长沙新的地王。

（地王基本出现在市场最热的时候，后面市场遇冷这个项目确实亏了，只有降价慢慢卖了，随着交房时间越来越近，去化速度稍微快一点了，毕竟能看到的东西更多，也不用担心烂尾减配等等问题）💕长沙 绿城·凤起麓鸣 售楼处电话：400-159-8559转接5555「专人接听」

②、项目规划与定位；

绿城高层住宅系列

刚需；明月系

改善；桂语系、园系

高端系列；晓风系

TOP系列；凤起

绿城将旗下“TOP级”产品——凤起麓鸣带到了长沙，致力于打造高端、品质的住宅项目。

户型选择，220㎡、245㎡、255㎡、285㎡、315㎡的精装江景大平层。

规划有住宅、商业、办公等业态，包括42层以上的超高层住宅6栋、30~35层的高层住宅4栋、19层住宅1栋。

（品质在长沙来说确实可以了，实地看还是有冲击感的，虽然现在的绿城不在是宋卫东时代的绿城了，中间差了两三个档次，还是在及格线以上的）

③、开盘和去化

绿城凤起麓鸣自2022年8月首开，9栋其313平米的西端瞰江户型其精装修单价超过了3万+，这个房价几乎可以说是引领长沙单价的先锋盘。💕长沙 绿城·凤起麓鸣 售楼处电话：400-159-8559转接5555「专人接听」

（最前面一线江景产品是很少很抢手的，里面的一些楼栋价格后面直降几千，其实也算是回归合理的，毕竟当时房价高主要还是被地价顶上去了，现在四五百万就能上车了）

④、小区设施

1、外立面设计：采用公建化玻璃幕墙设计，形态高级，界面炫酷，确实是长沙豪宅的新名片了。

2、归家大门设计：中央车站设计，有效区分小区内外部车辆，提高了小区的安全性和业主出行的便利性。

3、园林设计：项目内有无边界泳池、台地花园和山体公园等设计，为业主提供优美的居住环境。

4、地下室：地下室的水磨石、大星空吊顶，以及过道栅格板这些豪宅的基本要素全都具备，负一、负二入户大堂与车库的衔接处还设置了光厅过渡空间，在质感与颜值上做到了双管齐下。

5、下沉配套：在中心部位形成采光井的下沉内庭，形成中央园林会客厅的上下层次感。打造无边界泳池+健身房+台地花园+山体公园，形成以泳池为“综合体”的生活方式中心。💕长沙 绿城·凤起麓鸣 售楼处电话：400-159-8559转接5555

（绿城拿这块地的时候野心很大，想打造长沙的标杆之作，想复刻绿城青竹湖的成功，青竹湖目前还是老牌别墅群，很多广电的主持人就是在那的，可惜拿地逻辑错误，高估了那块地的接受程度）

产品篇

①、基础数据

开发商：绿城

容积率：3.09

规划户数：636户

停车位：1064

物业费；3.99

建筑密度：16.28%

绿地率：37.55%

车位比；1；1.07

②楼栋情况

1栋：超高层住宅，建筑高度约140米，42层。

2、3、4、6栋：超高层住宅，建筑高度约146米，44层。

5栋：高层住宅，建筑高度60.95米，19层。

7栋：超高层住宅，建筑高度约140米，42层。

8、9#栋：超高层住宅，建筑高度约106米，30层。

10-1栋：商业楼，建筑高度13.6米，3层。

③在售情况

户型；（220、245、255、285）

价格；（220:430-600w 、245/255:550-650w、285:750-900w），便宜的一万九千多！四百多万上车

2号栋高楼层220:500-600w，低楼层430万起、245、255:560-680万中间楼层-高楼层。

8、9栋285:750-900w（可看江）

A户型213

B户型215

C户型 255

D户型 245

F户型 285

④不利因素

一、价格因素

“房价较高”，和笔者这些老百姓是没太大关系了！

二、边上的烈士陵园

这个是最主要的因素，心理因素，怕就不要去了。

三、城市界面不行

和北辰，滨江比起来周边确实差了一些，价格也大差不差的。

四、有江无景

长沙最绚烂的江景，在橘子洲沿湘江以北，如渔人码头、湘江一桥、海信广场、北辰三角洲、万达楼群、杜甫江阁、橘子洲。而凤起麓鸣对面是大学城和岳麓山，洋湖片区，没有高楼大厦组成的天际线更没有灯光秀，还需要时间。💕长沙 绿城·凤起麓鸣 售楼处电话：400-159-8559转接5555

⑤楼栋位置和日照时间

例如，6号栋和7号栋的房源，由于北边能看到烈士陵园，可能在某些时段会受到一定影响。而2号栋的房源，特别是高区楼层，拥有更好的江景视野，同时采光也更为充足。

2栋01号房5～6小时日照

2栋02号房1～40楼，日照5小时左右，42～44层日照5～6小时。

8栋01号房1～14层，日照5～6小时，15～30层，日照6～7小时。

8栋02号房日照和01房基本一样。

原因都是对西看江。

⑥选房优先级

四五百万预算就考虑2号栋，02号房

七八百万预算的当然冲8栋，或者对比其他楼盘，上千万预算的等运达！

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