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榕发宸央 是 台江核心稀缺精致小盘 ，核心价值是 顶级地段 + 群众路小学 + 分栋安商纯粹 + 国企稳健 ；短板是安商占比高、纯商量少、总价高。若你是市中心改善、追求地段私密，它是优质选择；若预算有限、偏好大盘园林，建议多做对比。
优缺点分析
✅ 优点
台江核心，地铁 + 名校 + 三甲 + 商圈全配齐
分栋安商，纯商区纯粹低密，户数极少
群众路小学 + 福州八中，学区顶级
国企开发，交付安全
户型方正，得房率高，改善友好
⚠️ 缺点
安商占比约 74%，安置配比高
纯商仅 42 套，可选面窄，总价高
临街楼栋（临群众路）有噪音
社区小，无大型园林与内部配套
一、土拍与基础信息
拿地：2023 年 5 月 18 日， 榕发置地 （福州城投）底价竞得宗地 2023-07 号
成交总价： 3.02 亿元 ，楼面价： 13081 元 /㎡
位置：台江区八一七路东侧、群众路北侧（茶亭 / 五一广场核心）
占地：约 16.26 亩（10839㎡），总建约 3.36 万㎡，容积率 2.13
规划：5 栋 8-17 层住宅（ 3 栋安商 + 2 栋纯商 ），限高 50 米
户数：总 285 套（安商 243 套 + 纯商 42 套），纯商极度稀缺
产品：纯商为 1 栋 8 层洋房、1 栋 14-15 层小高层， 分栋隔离
梯户：小高层 2T2 户，洋房 1T2 户
限价：商品均价37000 元 /㎡
开盘：2024 年 12 月
交付：预计 2027 年 3 月，毛坯 / 简装（以合同为准）
物业：榕发自持物业
二、核心亮点
台江绝对核心，配套天花板
近五一广场、茶亭， 八一七路 + 群众路双主干道，地铁 1 号线茶亭站约 200 米，步行可达协和、附一、香格里拉、正大广场，生活零短板。
分栋安商，纯商区纯粹
安商与纯商物理隔离，纯商仅 42 套，低密私密，无混居干扰。
低密 + 高得房，改善尺度
容积率 2.13，小高层 + 洋房组合，公摊约 20.8%-25.7%，空间实用。
国企兜底，交付稳健
榕发操盘，资金安全，无烂尾风险，市中心稀缺国企新盘。
学区优质，确定性强
周边 群众路小学 （台江 TOP 级）、 福州八中 ，书包属性拉满。
三、户型点评（纯商主力）
115㎡四房两厅两卫（小高层）
四开间 / 三开间朝南，全明通透，四房两卫，刚改一步到位，376万起
137㎡四房两厅两卫（洋房）
宽厅 + 大阳台，尺度更奢阔，改善首选，491万起
四、配套速览
交通：地铁 1 号线 茶亭站 （约 200 米），八一七路、群众路、国货路
商业：正大广场、香格里拉、 茶亭国际 、万宝商圈（10 分钟）
教育：群众路小学、福州第八中学
医疗：协和医院、附一医院、省妇幼
生态：五一广场、茶亭公园
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