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长沙楼市C位，还得看封面。

4月下旬，长沙楼市热度迎来新的巅峰。3000年长沙城芯，那边，融华天玺在抢跑首开；这边，全城瞩目的城央江景顶流「金茂S10项目」进展神速。

刚刚，项目西地块规划总图重磅公示引来超高关注；隔日，又是项目户型图掀开面纱的吸睛时间；如今，项目案名的关注热度更是超乎寻常。

届时，将一锤定音的项目案名：是长沙金茂府，芙蓉金茂府，潇湘金茂府，湖湘金茂府，还是星城金茂府？

（示意图）

对出道必然巅峰的金茂S10项目而言，她不仅是城市新封面，楼市新周期航标塔，更是万千心心念念城央一线江景顶奢生活逐梦者的湘江版“汤臣一品”。

她，终将以怎样的惊艳飘然而来？

一千个人眼中，有一千个哈姆雷特。期盼已久，思虑至深。项目超高关注度的背后，必然也是众说纷纭、各评喜好的攘攘熙熙。

基于更高视角的时代发展导向与系统化考量，好房汇认为，金茂S10项目，不但不是“遗憾多多”，反而有望强势引领湖湘人居美好跨越山海，抵达全新的彼岸。

（示意图）

从地块原生条件观察：S10虽说一线临江，但因为景观面在西侧短边，比起广州玥玺湾、武汉长江天际的南向长边景观面，论利用江景资源，金茂无疑需要更多地费尽思量。

不过，在最新出炉的项目布局规划中，金茂交出的答卷俨然把业主宠上了天：

首先，西地块共规划了5栋36-39层住宅、1栋8层商业，临江楼栋只有1号栋，二排2、3号栋整体内退近50米，从整体上营造出阶梯式或者说钻石切割面式的项目临江视角与江景享受。

（金茂S10项目西地块规划图）

很显然，如果选择惯性的、传统的斜南向面江布局形式，临江前排可以实现3栋楼依次扇形排列，那才是水进不来、风进不来，形成一排独占江景的霸气不漏，那才是真正的“波浪墙”。所以，传统的模式是前后排设计高低差，才能达成二排的江景半享。

相比之下，金茂S10西地块最新出炉的规划布局方案，无疑把江景极致尊享与江景极致平衡的兼顾达成做到了最优解。

从临江第一排到第三排，5栋楼皆是江景享受最大化。1号栋龙头引领，2#、6#、3#、5# 栋四足鼎立，不说户户观江，至少比扇形前排拉满式布局的江景均好性强了几个层级。

再则，一线临江的1号栋西向临江面宽不到70米，相较项目地块整体约180米的临江面宽，留白超110米，那还能简单地说是略有遗憾？

（临江西向正对角度的效果图，容易给出“屏风式”的错误视觉感受，毕竟这只是理论上的“上帝视角”，只要稍微移动一点视角，楼宇之间的进退关系就很明显）

最后，项目在湘江中路设置了四层商业裙楼（比起简单粗暴的“一刀切”退让，裙楼打造临街商业风貌、激活城市活力反而更考验规划功底），利用底盘抬高了住宅“首层”视角，1层相当于其它江景房的5层，极具前瞻性实现了住宅的江景平权。

显然，金茂S10的设计布局，都是为了追求最极致的江景视野，让业主的江景享受最大化。

（裙楼抬高后，1层拥有相当于其它江景房的5层视野）

落到具体户型，金茂S10也几乎把江景面拉到极致。

最新传出的项目户型面积规划为建面313-278-258-248-199㎡，在新规背景下，约103-112%得房率加持后，相当于传统江景大平层产品75%左右的得房率下，建面约260-450多平的面积段。

显而易见，金茂S10西地块的产品定位在139平面积段主导的长沙楼市里，还能不是顶豪序列？

以项目建面约313㎡的户型为例：

新规加持后套内面积超350平，相当于老规约450㎡户型的使用面积，江景面可谓极致奢侈：西向、南向270°环幕江景，连续江景面宽甚至超43米；客餐厅、4个套卧全部都能看江，甚至连厨房都有无敌江景。

（1号栋313㎡户型示意，来源：老杨房谈）

长沙人居标杆，一次难得的理性觉醒。

金茂S10，绝不只是简单的情绪价值，而是回归生活本质，为长沙真正打造的一座好用、好住、好舒适的百年传世住宅。

S10地块限高180米，但最终只建到140米。

问题来了：为什么没顶满限高，一线临江做180米，不是明摆着货值更大吗？

好房汇分析认为：如果容积率不变，把同样的建筑面积，压缩到180米的超高层住宅里面，可以肯定，除了小区绿化率高了一点，居住舒适度等反而要大打折扣。

180米超高层布局，项目可以少建1栋房子，但超高层建筑的核心筒、避难层、消防空间、建筑结构等成本也必然大幅抬升。

建安成本更高，公摊加大，得房率下降。哪怕是新规支撑，超高层住宅的得房率基本都只能做到95%左右，这样的180米超高层布局真的还是完美呈现？而不是业主肉痛的根源？

（示意图）

长沙【金茂S10项目】

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