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产品有想法，配套较齐全，板块有争议「雅郦映二期」

■总结：

优点：

商业/地铁/教育/环境/产业/城际交通等配套均配备，且均在步行范围内，产品打磨非常用心。

总价门槛较低。

缺点：

行政区划问题。

TIPS：

1）想要配套成熟，总价较低，能接受行政区划问题的朋友可以考虑。

2）可能市面上比较难找到这个总价段，带双地铁（2号光达站/4号线杜家坪站）且各项配套都有的项目。

3）教育配套比较独特（雅礼会展学校），在片区有较强的竞争力。

3）地块内即配备各项功能会所（包括泳池），且早已进入运营阶段。结合已经落地的各项外部配套，有一定的竞争力。

4）隔壁大型商业即将开业，带来的利弊需要观察。

1 版块

ARCH acheng

要评测这个项目有一个大的前提，就是得着重聊一聊「会展新城」这个版块。

■这「饼」保熟？

在楼市的上行期，高能级的板块只会让大家趋之若鹜。但是在楼市的下行期，可能会让大家多一些反感“这不又是一个饼吗？”

从最上面去年年底批复的《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）》来说，梅溪湖、湘江科学城、高铁会展，是属于三个“大饼”。那么我们就需要聊聊，哪些饼是熟的，哪些饼是画的。

三个板块，阿橙在直播间都聊的比较多。我们先来确定一个前提，现在长沙新房跟二手房之间巨大剪刀差的一个重要原因，是来自于长沙的产业动能失势。

这三个板块，无一例外的，都是选择用恢宏的笔墨绘制了大篇的产业宏图。

■三个副中心

梅溪湖：

很可惜，梅溪湖一期的商办，几乎都成了酒店和商业大平层，二期的大健康除了极少数项目，剩余的都是房子修好了但来人的速度让人捉急。导致为数不多的几个房地产项目，一直在还在吃麓谷的产业人口红利。但是好就好在，商业、地铁、学校、医院、公园，除了产业，都马上要集中兑现了，不至于像北边某个项目还需要去揪心。

总结：配套齐全且兑现预期高，基础建设水平高，但产业落地、人口导入需要时间，缺少重大城市配套。

会展片区：

这一片是属于长沙城市配套最集中的区域之一，高铁、机场、会展会议等城市配套基本上都是对着这边建的，地铁、公园、商业、学校等都具备。唯二就是行政区划导致的教育未并轨以及没有医疗配套。

关于行政区划的问题，年年各路同行都说有风声但又年年落空，我都听腻了。所以在这个片区买房，就按没风声的预期来。

总结：配套齐全且兑现预期较高，基础建设水平高，产业落地情况好，重大城市配套多，但有行政区划问题。

湘江科学城：

这是阿橙最寄以厚望的片区，但也是对地产最不看好的片区。因为这个版块的本质根本不是为了地产而服务，且处于较为早期的建设阶段。

在现在这个周期内，画个饼先卖住宅肯定是行不通的，肯定是走产业→人口→居住配套的路子。况且，湘江科学城的规划目的，跟房地产八竿子打不着。

总结：基础建设水平预计最高，产业配套水平预计最高，成型周期长，配套设施水平低，版块发展目的为城市群及更高层次原因。买房别看。

■到底是长沙县还是长沙市？

这个事情说起来比较复杂，取决于你要干嘛。

就比如说经常买地的同学应该知道，会展地区的供地从2019年开始就有一些地是挂着长沙市的名义在挂牌。时至今日，仍然有地块出现在长沙县的土拍推介手册里。但经常建房子的同学又发现不对了，咋我报批是在市里，后期管辖又在镇上呢？按官方的说法，只是社会事务划归长沙县。

另外，教育方面，项目东边300米的雅礼中学东校区，确确实实又面对长沙市和长沙县都招生。

好吧，还继续聊我也要晕了。

其实在大家都明白一件事，会展片区对于长沙市的整个产业布局及城市功能规划确实比较重要，但是因为方方面面的因素，导致各类事务一直在打补丁式的完善。

■那么我该去会展看房吗？

取决于价格。准确的说，要看价格有没有水分。也就是有没有把没有修建好的配套，作为预期来作为定价因素。

哪些版块里哪些项目是包含了预期配套的价格的？我就不火上浇油了，这种项目还不少，最近在看房的筒子们应该都懂，可以评论区帮我补充一下。

那么，我们就应该来分析下，「雅郦映二期」这个项目，有哪些现成或烂尾风险极低的配套设施。以便辅助你建立一个关于配套价值的心理预期。

2 项目周边

ARCH acheng

附近商业地铁学校公园基本齐全。

商业是即将开业的杉杉奥莱，就在本次评测的项目南边一路之隔。已经官宣9月26日开业。（看我写文章的速度，说不定发文的时候已经开业也不是不可能

最近新楼盘比较多，欠了不少作业）

用白话来讲，阿橙其实比较喜欢逛占地大，楼层低，单层动线长的商业。比如星沙的永旺，北京西红门的荟聚（这个体验巨好，其实杉杉这个有点像它的平替版。离主城区不近，但是区域有一定的人口聚集，有较好的轨道交通，有一定的产业导入）

教育这一块倒是针对未并轨这个问题打了个挺有想法的补丁。那就是雅礼会展学校。项目在2024年的9月的时候，拿到了雅礼会展学校的红头文件（毕竟是城发自己在做一级开发，不搞点好的教育配套说不过去）。这个学校是一个九年一贯制的学校，54个班的小学+初中。

有意思的是，这个学校紧挨着雅礼中学东校区（没错，雅礼中学东校区就是雅礼本部的一校两址，面向包括市区和长沙县招生），然后再搞了个本部托管的初中部—雅礼会展学校。

很绕对吧，一句话：雅礼中学有丝分裂了个东校区，然后直管了南边的初中部（雅礼会展）。然后这个初中部，你可以配套入读。

好家伙，曲线救国了这是。

最后，这个项目居然给的是双地铁，2号线和4号线，都是500米左右。

4 项目指标

ARCH acheng

■总体指标

在已测评27个项目中排名第13，如果把预计的总价加入考量因素进去的话，数据应该还不错。

■户型配比：

98㎡（3房2卫）—262户，占比26.5%

虽然是连廊中间户，但是98㎡给你搞了个4开间朝南，主卧还做了个独立衣帽间。

我真服了，卷麻了。。

126㎡（4房3卫）—383户 ，占比38.3%

4房，南北通透，独立电梯厅

138㎡（5房2卫）—50户 ，占比5.1%

虽然是连廊边户，但是给你做了5房还做了独立全明电梯厅

138㎡（4房3卫）—194户 ，占比19.7%

两梯两户

171㎡（4房3卫）—98户 ，占比9.9%

两梯两户，7.8米客厅

这一轮户型做得非常克制，配置阿橙认为也很合理。如果比起一期来说是加量不加价（或者加量少加价），那么是一件比较有想象力的事情。较低的总价加上商业地铁学校公园都不缺的片区环境，会让产品在市场上有一定的竞争力（包括跟跌麻了的二手房对比，应该也会有一定的竞争力）。

另外，其实98㎡这个面积段，阿橙在最近的设计中，有跟甲方Battle过。

有一次我也提出了这个想法，要做就做到极致，搞一个100㎡以下的户型去媲美以前的大三房体验，从而做出一个营销上的卖点。但是甲方因为顾及到消费者的「面子」而驳回了我的想法。

最后，从官方口径来看，所有户型的得房率应该都在110%+。既然官方都这数据了，下期阿橙来实际测一下 。

等不及的筒子，扫码领取户型卡。

5 居住环境

ARCH acheng

■架空空间

架空空间给的比较充足，其实也明确的反映了整个小区的价值排序 ：中心区域＞入口区域＞东侧＞南侧。这一点跟户型配比是相互印证的。

对于中心区域来说，大范围的架空可以营造良好的小区环境和连续的游园体验。入口处的架空，则可以增加小区入口的空间功能配置。至于南侧，你对面就是一个商场，下面放点底商就行了，架空就算了吧。

整体来说，架空层给的比较慷慨，比起很多想冲高价却在架空层上抠抠搜搜的项目好很多。

结合登高救援场地的设置，其实对于注重楼下环境和游园体验的朋友就很容易选出心仪的楼栋了。

1#/2#/12#/13#登高救援场地均放置在了外部，好评。

所以结果就是，整个小区内部，软景的比例非常大。叠加大范围的架空，恒伟是真的很用心的在做项目。

在最终定稿的景观设计图里面，其实还有很多的细节没办法在文章里讲到位，总结来说，确实做的很不错，来直播间我给你们再细细解读。

会做项目且在用心做项目的开发商，不应该一天到晚在兜底拿地。

楼栋间距方面总体还行，价值取向与前面基本一致。在环境方面，整体价值就是给到了中心及大门区域。没有像某些开发商做项目一样，在那里照猫画虎再东一榔头西一棒子地乱搞。

所以对于楼栋选择方面，各位看完这一章节基本上心里就有答案了，就看价差是多少。

6 配套及功能

ARCH acheng

配套设施方面

托儿所和幼儿园放置在了项目西南角，势必对附近的楼栋有一些噪音干扰。不过感觉也合理，毕竟这几栋楼马路对面就是大型商业。所以在东南角也放置了需要对城市服务的社区用房

由于南侧马路对面的杉杉奥莱建筑高度并不高，所以这12#13#这两个单元还能获得一些不错的视野距离，算是补偿了。

另外，西北侧为会所及物管用房（现状为售楼部及会所，因为一期开放的时候，售楼部就是这里）。看总图这一次是一起报建了，好处是游泳池健身房都在你地块内，但一期的居民也可以过来使用。

剩余的配套就是一些零星布置的社区商业。在对面就是商场的情况下，这里商业布置较少是合理的。

出入口方面

人行出入口位于东、西两侧，对穿式的布置的前提下，做了三进院落去串联了这个人行动线，考虑得比较细致。

车行出入口位于南侧与东侧，略微不合理，但没办法。因为南侧与西侧的城市道路，有比较长的道路展开段不能布置车行出入口，所以1#、6#的停车动线会略长。

7 效果及展示

ARCH acheng

放这两张图真的不是我想偷懒。

而是这个项目很多地方的设计，一是没办法通过图文去传达给你们，二是就算我要传递，可能不是一篇文章能写完的。

就拿这张图举例吧。

如果我用一个建筑师的身份说这张图，我会笑着说一句“神经病”。但这并不是贬义，因为我想不到这张图，亦或是说是这样东西，花费如此多的精力会对卖房有太多的帮助。

我能感受到似乎有一种情怀在里面，似乎又感觉项目的团队好像对于中式的表达有着自己独特且正确的理解。把他简单的概括成新中式三个字有点委屈他，毕竟很久没看到这么抠细节的项目了，况且这个项目的面积段按还这么“刚”。

我是一个建筑师，也是一个自媒体博主，还是一个卖房子的中介。所以，我不知道该怎么组织我的语言去表达我内心的想法。

唉，在这么下行的周期里，怎么还有人这么认真去搞一个房地产项目。

等我这个项目的下一篇评测吧。

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