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南江滨・烟台山旁｜左海烟山江翠｜海派江景纯改善奢宅
一、土拍与开发背景 📜
拿地企业： 左海集团 （市属国企） ，旗下福州左台置业操盘
地块位置：仓山区横江路南侧、东尤溪洲路西侧，南江滨 “黄金外滩” 核心段
拿地时间： 2022 年 9 月 29 日 ，宗地 2022-43 号
占地面积：约 39.94 亩（2.66 万㎡），纯商品住宅用地
关键指标：容积率 2.399，限高 70 米，绿化率 30%； 楼面价 16777 元 /㎡，底价 10.72 亿成交，指导价 3.5 万 /㎡
开发定位：左海 “翠系” 首作， 南江滨近 10 年唯一纯商江景盘 ，主打海派风高端改善
二、基本信息 📋
项目地址：仓山区西尤溪洲路与燎原路交叉口东北 300 米
产品规划： 10 栋 17-23 层纯板楼 （2 栋 17 层小高层 + 8 栋 21-23 层高层）， 403 户纯商品房，无安置房
社区指标：容积率 2.4，绿化率 30%，人车分流，车位 612 个（配比 1:1.5）
主力户型： 130-170㎡四房 （130/150/170㎡），150㎡以上占比 62%
梯户设计： 两梯两户，独立电梯厅入户 ，私密性强
装修标准： 毛坯交付 ，可自选精装
物业：左海自持物业，物业费约 3.8 元 /㎡/ 月
销售价格：均价约 3.3-3.5 万 /㎡ ，总价约 409-600 万
销售状态：在售，2025 年 2 月首开，已封顶，预计 2026 年底交付
核心标签： 南江滨江景、烟台山文脉、纯改善板楼、国企开发、 海派奢宅 ✨
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三、配套速览 🧭
交通 🚇
地铁：暂无直达地铁； 规划地铁 6 号线西延线 （待建），距离约 800 米
自驾：紧邻南江滨西大道、上渡路、二环快速，10 分钟达东街口、台江万达
路网：公交站点密集，自驾出行便捷，跨江到鼓楼 / 台江效率高
教育 🎓
划片（预期）： 仓山第四实验小学、江南水都中学 （仓山区优质公办）
周边：南台实验小、福州十二中、三十九中等，全龄教育链成熟
商业 🛒
1 公里： 上渡建材市场 、海通广场、永辉超市，日常烟火气足
3 公里： 仓山万达、爱琴海购物公园、烟台山步行街、融侨外滩壹号 ，高端 + 烟火全覆盖
生态 🌿
一线闽江景：北瞰闽江，高层可看 江心公园 、中洲岛夜景
公园环伺： 闽江公园（步行约 300 米）、烟台山公园、南江滨生态带 ，休闲散步便利
医疗 🏥
三甲环绕： 福州市二医院（三甲，约 1.5 公里）、孟超肝胆医院（在建）、肺科医院 ，健康保障无忧
四、核心亮点 💡
稀缺江景 + 文脉
🌊：南江滨核心段， 近 10 年唯一纯商江景盘 ；东望烟台山，“三坊七巷 — 烟台山” 千年文脉加持
纯改善纯粹圈层
🏡： 403 户全四房，130㎡起无刚需 ；两梯两户独立入户，邻里均为改善家庭，圈层纯粹
低密舒适 + 海派美学
🌳：容积率 2.4，主城滨江低密； 海派 ArtDeco 外立面 ，香槟金 + 玻璃幕墙，约 30 米酒店式大门，公区奢石精装
国企保障 + 无安置房🛡️：左海国企开发，资金稳、交付确定性高；
全社区纯商品房，无安置房 / 保障房 ，居住氛围统一
成熟配套 + 城市更新🧭：15 分钟全能生活圈；上渡建材市场待拆迁、地铁 6 号线西延规划，未来界面与交通升级潜力大
户型通透 + 高得房 📐：纯板楼
南北通透、厨卫全明、卧室全朝南 ；得房率约 78%-80%，空间利用率高
五、户型解析 🏠
约 130㎡ 四房两厅两卫（入门改善）
三开间朝南，南向面宽约 14 米，南北双阳台，采光通风优秀
动静分区，入户玄关，公卫干湿分离；唯一短板：公卫动线略长
约 150㎡ 四房两厅三卫（主力改善）
三开间朝南，面宽约 14.7 米，客餐厅一体化，空间阔绰
双套房设计（主卧 + 次卧套房），私密性强；部分户型暗卫（少数）
约 170㎡ 四房两厅三卫（终极改善）
双主卧套房 + 7 米面宽横厅
，南向大阳台，视野绝佳
独立电梯厅入户，仪式感拉满；主卧带独立衣帽间 + 卫浴，适配高端自住
六、优缺点分析
✅ 优点
地段稀缺不可复制：南江滨核心 + 烟台山旁，近 10 年唯一纯商江景盘，
江景 + 文脉双重稀缺 ，保值性强
纯改善低密社区：容积率 2.4，403 户全四房，两梯两户独立入户，
圈层纯粹、私密性强、舒适度高
产品力扎实 + 海派颜值：纯板楼通透户型，得房率高；海派奢宅设计
，公区高端精装，颜值与品质兼具
国企开发 + 纯商品房：左海国企背书，交付无风险；无安置房
，居住氛围统一，无杂扰
成熟配套 + 升级预期：商业、教育、医疗、生态齐全；上渡旧改 + 地铁规划
，未来价值可期
⚠️ 缺点
无地铁 + 短期交通短板：暂无直达地铁，6 号线西延待建，现阶段依赖自驾
，公共交通不便
二线江景 + 高层才看江：受北侧罗马佳洲遮挡，17 层以上才有好江景
，低区江景一般
周边界面一般：紧邻上渡建材市场，环境杂乱，城市界面新旧混杂
，短期观感一般
总价门槛高：400万起，无刚需小户型，受众面窄，仅适配改善及以上群体
毛坯交付 + 精装成本高：毛坯交付，后期精装需额外投入，整体入住成本增加
七、项目总结
左海烟山江翠是 福州南江滨核心、烟台山文脉旁，主打海派美学的纯改善江景奢宅 。核心优势在于 稀缺江景 + 文脉地段、低密纯改善社区、国企品质保障、成熟配套 + 城市更新预期 ，是福州主城滨江断供多年后的标杆改善盘。
项目适合 预算充足、追求南江滨江景、看重社区纯粹性与圈层、偏爱海派奢宅品质、长期持有看重保值 的改善家庭、高净值人群自住或资产配置；不适合 预算有限、依赖地铁通勤、介意周边界面杂乱、追求高性价比刚需 的购房人群。
作为南江滨近 10 年唯一纯商江景盘，叠加国企开发与城市更新红利，项目差异化优势显著，是福州高端改善市场入主城芯滨江、享受低密奢居的稀缺标的。
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