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土地与产权硬核数据
· 土拍：2024年11月22日，宗地2024-58号，榕发筑地（福州城投）以6.29亿竞得，楼面价14,611元/㎡。
· 属性：备案名“湖樾郡”，纯商品房无配建（无安置/人才/保障房）。
· 点评：楼面价与售价差值约1.2-1.5万/㎡，利润空间健康，国企无降价甩货硬压力。
二、基础规划参数
· 体量：占地26.91亩，建面5.94万㎡，9栋（2栋10F洋房+7栋16-17F小高层），总户数340套。
· 指标：容积率2.4，绿化率30%，车位比1:1.3（443个），毛坯交付，预计2027年底交房。
· 物业：福州城市智慧物业，2.98元/㎡/月。
三、产品力深度解析
· 户型矩阵：全系四房两卫（95/114/125/135㎡）。95㎡为1T2洋房四叶草，宣称使用率98%；135㎡为独梯独户，中西双厨。
· 建筑与园林：全板楼南北通，现代公建化立面。园林复刻南公园皇家意境，约40米宽大门，五大主题景观区。
· 风险提示：园林目前部份实景呈现阶段（信心9分）
四、核心地段与通勤价值
· 轨交：地铁2/4号线换乘站【前屿站】，步行仅3-5分钟（200-320米），属纯正地铁盘。
· 商业：自带2000㎡底商，步行约14分钟达沃尔玛，地铁1-3站直达宜家、东二环泰禾。
五、优缺点再平衡与避坑实证
· 优点：国企封顶风险低；双地铁零距离；全四房低密纯商。
· 避坑强化：①交房周期长（2年等待，资金沉淀成本）；②东侧临主干道噪音（低楼层实测明显）；③无顶级学区（划片鼓山中心小，非榕博小）；
六、实地体验（2026.6月最）
· 工程进度：主体全面封顶，工地整洁，楼间距开阔。
·总结：
这是一款“通勤确定性极强的资产。它适合在东区/台江工作的务实型多孩家庭，但对追求高端圈层会所、短期倒挂套利者极不友好。
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