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金地梅江印地块之所以1.6容积率，特殊原因是：北侧紧靠学校。学校与养老院一样，都是对采光日照要求极为苛刻的存在，决定了梅江印地块的容积率天然高不起来。这个结构性的偶然，弥合了纯洋房与核心区不可兼得的鸿沟难题。
▲金地梅江印地块鸟瞰图
核心区洋房虽少但是算不上稀缺，极端项目中2.6容积率都可以拉高排低做出洋房产品。 但是最近几年越来越有一种苗头是，这种混搭已经不再像想象的那么抗跌了，金地梅江印一样的核心区低密度纯洋房成了追逐的新一轮风口。
我买首套时是个密度极高的现房小区，33层大高楼，配两栋洋房，高层最小的户型三梯六户，看房时候家里人很忐忑，新交付的楼栋，高层楼道里已经有人在堆放瓶瓶罐罐。最后忍了高价选了洋房，十多年过去了，洋房电梯没坏过，除了多了几个广告牌貌似没太大变化，更没人骑着电动车直接进电梯。倒是高层，电梯屡屡报修外，墙面斑驳，瓶瓶罐罐与微生物在楼道里猥琐发育释放一种独特的气味。看了看二手房价格，都跌了，但相比八折的高层，洋房至少没亏本。
▲传统高低配项目实景
在高层社区里买洋房，虽然关上门来独善其身，但熙熙攘攘的人群，遛狗成群的大爷、永远有小孩在上面的秋千以及排不上队的篮球场。 有限的小区配置被规模庞大的客户基数所挤占，依然难说品质。所以山姆的会员费很多人难以理解，但是也有人高呼会员费门槛太低了。
按户均人口2.8来算，一个单元的30层两梯四户大高层住着120户336个人。但是一个10层到顶的楼栋一个单元只有56个人。换句话说，大高层一个单元就相当于6个单元10层楼栋的居住人数。如果层数下降到6-7层，基本上一栋高层的人口能比得上一个小区的体量了。 一个社区有5栋高层，洋房的稀缺型居然直接被拉低到只存在于单元门内了。
▲传统高层大堂
我看了看克尔瑞数据，2025年上半年，天津洋房成交扛起了均价稳定的大旗。全市洋房成交均价逆势上涨10.2%，市内六区均价微弱上涨2%。但是其他产品类型均价全部都在下调。看面积段来说2025年上半年市区成交面积段只有两个段位在上涨，130-140平米户型与150-160平米改善户型，而且150-160平米面积段上涨了超过20%。
这不是天津的特例，存量时代，特别是市区，已经不可避免的进入了改善洋房单边上涨的局面。核心原因就是：居住属性的回归。传统超市满足的是购物的需求，而未来需求的是品质加购物体验型需求。这就像是高层跟洋房，属于两个时代商业逻辑。
这些内容在买房阶段被价格所掩盖，但是在入住之后是居住舒适度、物业满意度的核心痛点，更何况卖房阶段，是实打实的价格差距。
▲金地梅江印主入口效果图
有个中介朋友跟我说同样是二手社区，楼道里贴瓷砖而且维护良好的绝对比水泥地面来的观感更好也更容易卖上价格。这就是前期投入与人均资源带来的公共配套耐久性差异，可能在日常使用中不会有明显感受，但是当推向市场变现的时候就会直接伤害钱袋子。
除了纯洋房，金地梅江印的另外一个杀手锏在于，是新梅江首个实现“架空层+开敞式阳台”的洋房。
▲金地梅江印外立面效果图
洋房建筑风格是经典的香槟金色铝板框线与大面积落地窗风格，开敞阳台底部用大面积香槟金铝板形成弧线包围结构，线条圆润，色彩对比会凸显高透玻璃带来的通透感。 顶部阁楼的老虎窗很有传统花园洋房的体验，在追求极简灰白平直的年代，这个略带复古的都会风格更符合传统审美。坡屋顶让整个建筑看起来会更加稳重大方，而不是一个单调的平板，门头的细节精致，层间材料复杂，色彩明快，很有些老钱风范。
▲金地梅江印立面细节效果图
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