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观宸是邦泰在长沙的第二个项目，去年12月刚首开的邦泰璟和大家很熟悉了，可以见《邦泰璟和简评》，璟和等于是在一个素质很一般的土地上做了一个配置巨高的项目。而观宸与之不同的是，土地素质大幅提升，配置继续内卷，所以我认为这是25年上半年考虑购房的朋友绕不开的核心项目。

先简单聊一下开发商。首先必须要说的是，邦泰是民营开发商。目前敢在市场上拿地的非纯国企开发商屈指可数，而邦泰近期还在全国大举拿地。

邦泰从四川乐山起步，最开始仅是房地产销售代理公司，后涉足房地产开发，2013年迁往成都。其业务涉及房地产、园林、商业和物业，属于典型的开发商企业，主要业务集中在成都非中心城区、全川地市。省外拓展了包括云南、重庆、甘肃、陕西、两湖、安徽等，累计开发了一百多个项目。

总的来看，其楼盘不主攻核心城区，以性价比著称。所以过去十几年，属于在三四线城市稳扎稳打积蓄力量，没有盲目扩张，倒也算躲过了一劫，在目前民营地产商死的死残的残的局势下，在四川应该算坐上了本土房企头把交椅。邦泰的口碑，在成都一直算还不错的，特别是算是少有的有自己产品研发能力的开发商，而不是照着别人的东西一顿抄。

随着这轮房地产市场下行，三四线受到的冲击远大于一二线，所以近年邦泰不得不开始布局更高能级城市。成都、合肥、长沙就是其选择，可以看到，还是比较谨慎，没有盲目追逐一线。

上图为邦泰今年拿地情况，邦泰今年一共在全国拿地22宗，拿地金额100亿出头，已经能进入房企拿地榜前20了。如果只算民营房企，那基本上就是全国民营房企第二了。在目前的背景下逆势扩张，条件是市场下行趋势暂缓或扭转，那还好，能够显著扩大规模，提升排名；如果继续下滑，民企背景将成为其最大的压力。强如厦门建发，同样是这几年逆势扩张，今年起盈利压力也陡增。

不过我们观察邦泰的拿地清单，他拿的大部分都是二三线城市、中小地块、低溢价地块，不追一线，不拍地王，不搞大项目，所以其操盘思路还是很清晰。后续通过极致的产品打造，同时也保证一定的性价比，不追求销售端溢价，所以整体卖的还是挺不错的。

邦泰今年的销售额200亿出头，而今年投资额100亿，这个投资强度，在任何房企中都算高的。可以预见只要2025年房地产止跌回稳，邦泰的排名将大步向前。

继续高歌猛进，作为购房者需不需要担心烂尾？关于目前阶段项目风险的问题，我认为现在即便是民企，倒也不用担心烂尾，烂尾是不会烂尾的，2022年后，无论长沙还是全国其他城市，住建和银行对于预售资金的监管已经非常严格，新开盘的项目几乎不会有烂尾风险。据我所知，2022年后，长沙再出风险的纯新项目只有望城一个，而且由于资金管得严，早已在政府的督促下恢复正常开发了，所以正常交楼肯定是没问题的。

当然，如果开发商暴雷，虽然不会烂尾，但降标的风险仍旧存在，不过话又说回来，现在的市场，开发商不暴雷照样可以降标，这个主要看项目利润和开发商良心。

对于这个观宸，必然是邦泰在长沙这几年的最高端项目，特别是堆料方面，必然是层层加码，所以我认为对于配置不用太过担心。至于品质虽然现在不好判断，但我认为以邦泰历史开发楼盘的经验来看，起码对于那种口碑一般的央国企老油条来说是有优势的。

地块

观宸的位置位于开福中心，但又算不上开福滨江。这两个板块我之前都介绍过，可以参考：聊聊长沙的板块-开福滨江（黄兴北）、聊聊长沙的板块-开福中心。

作为绝对的老城区，拥有的优势，面临的劣势，都是雷同的。

先看看优势，老城核心区，配套成熟，比如这个地块楼下一号线+城际铁路已通车，附近医院、商业一应俱全；虽然不是一线临江，但由于西侧无超高层阻挡，高楼层必然是有部分江景视野的；地块容积率仅1.7，扣除退让和商业，实际小区内部容积率也不会超过2.4，这在老城区里是绝对的亮点。这些东西加起来，对我来说吸引力也足够了。‍‍‍‍‍‍‍‍

但劣势还是希望每个人都知道：

近开福寺：众所周知，开福寺是一个香火比较旺盛的寺庙，又有古人说，不居在寺庙周边。事实上，这个东西不单纯是纯粹的信仰or迷信问题，对于纯自己住来说，如果个人不介意，住起来确实没什么影响，但后期肯定会在流通性上会稍微打折一点。不过从历史发展趋势来看，这个不利因素的趋势是减弱的。

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教育偏弱：开福区的教育，特别是中心区的教育，一直是偏弱的，这项目也不例外。对于学校如果不是极端关注，我能想到的最好方式，是小孩读书的时候买一套40多万的北辰小户型住宅，然后去读北辰的学校，毕竟也是开福区比较不错的二类。这种小户型住宅租金回报率异常高，可以租出去。如果对教育过于极端关注，起码这个阶段不适合买在开福中心区。

城市界面差：和养云类似，周边的城市界面是不可能好的，除了西侧是开福寺（其实也可以算园林景观？）和部分江景，北侧的动力院宿舍（1995年代），东侧的仓库，南侧的商品房群芳园小区，从窗户看出去，肯定是一言难尽的，而且几年内也没有什么调整空间，这都是买之前需要认识到的现实问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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