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1.没想到润和也是端水大师。
2.户型看起来复杂，又有两块地，但其实选择起来很简单。
3.起步4房。不要3卫、要离学校近选101㎡；不要3卫、要更好的社区体验选112㎡；要3卫、要学校近、要边户选123㎡；要3卫、要更好的社区体验、要边户选130㎡。啥都要选顶楼复式。
4.为什么润和搞一堆这么拗口的户型面积？因为得房率回调了，润和又想尽量保证尺度且把户型做小。
5.面积段的数字拗口不是坏事。很多空间不会为了做到尾数带8带9，而去增加无意义的面积或者减少必要的面积。（设计同行秒懂）
6.在学区房赛道有较强的竞争力，数据方面对比请看文章。
7.优秀学区+新规户型+全功能会所+润和，构成了主要的产品力。
1 项目总体
ARCH acheng
长沙的学区房属实有点意思。就算你把全长沙的学区房放在一块分类归总，你会发现有一个「不可能三角」：地段、学区、产品。这个三角你如果全都要，恭喜你，市中心有一个目前已知大概率2.5万+的项目「绿城文澜樾华」。
对于上一个十年的很多房子来说，如果需要追求优质学区，往往需要放弃其余两项。甚至在很多时候，你买的房子本身似乎没那么重要；甚至很多时候那个房子只是为了一个学位，学位价值/居住价值趋向于无穷大。
新规之后，随着整个产品水平的迅速提升，我们慢慢的看到了一些能追求后面两个维度的项目。开发商们似乎也意识到，如果只靠一个学区好像市场竞争力没以前那么强了。
回到「润和天心序」这个项目，配套的长外南校区似乎大家都比较看好。而润和也展示了自己有足够能力去做产品的前提下，我们开始今天的话题：
抛开学区，房子本身怎么样？
2 户型
ARCH acheng
重要说明！楼栋情况不同、户型之间的组合不同会导致公摊不同，进而得房率会有差异！比如润和130这个户型，最后产权面积128-132之间都有，具体看楼栋差异。
■鸡贼的户配
这个项目有一点特殊，做了24套洋房和32套顶楼复式。抛开这些特殊的房源，我们看下剩余的户型配比。
西地块：
101㎡(4房2卫)：25套，占比2.7%
112㎡(4房2卫)：365套，占比38.8%
123㎡(4房3卫)：25套，占比2.7%
130㎡(4房3卫)：503套，占比53.51%
其余(复式)：24套，占比2.3%
东地块：
101㎡(4房2卫)：90套，占比29%
123㎡(4房3卫)：90套，占比29%
130㎡(4房3卫)：96套，占比31%
其余(洋房+复式)：34套，占比11%
你一定看出来了，两块地的户型配比差异巨大。对于西地块，你就认为是112+130两种产品；而对于东地块则是101+123+130均衡考虑。
户型看起来不少，但其实梳理过后就很简单了：
不要3卫、要离学校近选101㎡；不要3卫、要更好的社区体验选112㎡；要3卫、要学校近、要边户选123㎡；要3卫、要更好的社区体验、要边户选130㎡。
所以问题来了，为什么在这里要说润和“鸡贼”呢？我们来试图解读一下润和的内心想法。
项目分成了一大一小两块地，二者间隔了一条城市主干路（天心大道）。对于这么一条路横在中间，两块地之间肯定没有办法做到很便利的互通。
既然两块地的条件、禀赋不太一样，那么产品要做出差异
所以润和考虑东地块放置更低的起售面积（101㎡户型），以便设置更低的购房门槛。在这里你可以大胆的把你认为的价格X面积试算一下。
况且，东地块离学校更近。
润和为什么要这么干？
东地块小、紧凑，但离学校近，西地块大、宽松，但离学校远。
所以润和把东地块的101㎡、123㎡，放大了大约10平方放在了西地块。
西地块101㎡和123㎡只分别做了25套，为什么？
为了在实景展示的时候，你能看到样板房。
答案肯定就是这样。西地块有会所、更大、有更完整的游园体验，所以也能适配相对更大的户型面积。而如果你想在西地块购买101和123户型，可能你需要付出更高的价格，毕竟除了上述差异，他们加在一起也就50套。
■101/112㎡户型
这两个户型放到一起讲的原因是二者其实只有尺度和地块的差别，户型结构基本一致。
阿橙在上一篇文章得房率确认回调！怎么调？调了多少？「解读」中阐述了得房率回调的一个影响——中间户在严苛的新规下难以做高得房率。在规则不松动的前提下，大概率长时间就稳定在这么一个水平。
但是要做4房可以，尺寸很紧凑怎么办？润和给出的解决方案是，4房+出高可变性。
整个户型内部剪力墙给的非常克制，公区带书房区域无柱、卧区无柱。
比较有意思的是，客厅左侧常规放置老人房的位置，润和考虑放置了一个面积权重很高的书房（与主卧面积基本一样）。可以实现动静分区、主客分区的自由选择。
那么为了实现这一点，这2个户型中客厅旁边这间房的面积权重有多高呢？
答案是和主卧基本一致，看下图。
我们来继续看看4房3卫123㎡和他的升级版130㎡户型。
■123/130㎡户型
这俩户型对比上一part的户型，区别就是尺度继续增大和3明卫的加入，所说的优点继续继承（高可变性+自由分区）。由于户型面积变大尺度也变得逐渐从容，户内的空间显得没那么紧凑了。
在这个面积段里，三明卫的加入，使得三代同堂居住的情况下面积不会那么“紧巴巴”。户内公区的尺度相对够用后，老人房也不需要那么大了，所以我们还看到了老人房的面积权重下降。
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