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几乎所有人都有个共识是：未来商品房市场是改善的天下，高层产品随着刚需被保障房兜底而走向终结，低密洋房是改善大势。为了扣上洋房的帽子，天津“洋房”越长越高，甚至有10层，11层都敢叫洋房。但新近面世的泰达格调·锦雲，拿出了市区在售项目中最低的1.29容积率，还端出了天津市场唯一的4层洋房，这种操作绝对炸场。

泰达格调·锦雲鸟瞰效果图

PART01

市所罕见，1.29容积率纯洋房

泰达格调·锦雲本身是天津第一机床厂的城市更新项目，整体更新后会打造为设计之都起步区的津一产业公园。常规城市更新项目依赖卖住宅来回收更新成本，所以住宅用地尽可能多，容积率尽可能高。津一产业公园项目总占地面积约28万㎡，重点打造5万㎡的工业遗存公园与25万㎡产业社区，住宅用地只有4万㎡，大面积是保留的老建筑，未来交给北京798团队来运营。

为了保证跟整体产业园区的建筑风貌相匹配，这仅有的4万住宅用地，容积率设计只有1.29。要知道1.3的容积率最近几年也只在环外少数几个片区出现，市内六区最近5年内出让的地块中容积率最低的也在1.6-1.8左右。

很多人不知道容积率1.29与1.6存在本质区别，1.29意味着可以轻松实现叠拼加洋房的组合。而1.6-1.8容积率是小高加洋房，即使排叠拼也是极少量，还要接受紧密的楼间距等劣势。

所以津一产业园住宅用地规划公式后市场一片惊呼——4-8层，难道格调要在市区做叠拼？但格调的操盘思路往往出人意料，售楼处开放后揭晓的泰达格调·锦雲产品不是叠拼，而是4层洋房。到目前为止，这是天津市场第一次出现4层洋房，绝对是破天荒的存在。

泰达格调·锦雲景观效果图

要知道同样建筑面积条件下，叠拼必然比洋房售价高，也意味着高低配才是开发商利润最大化的组合。但这种配置的弊端是：叠拼占据了大部分资源，而且很大部分公共空间被划成了叠拼私家庭院，洋房产品楼间距超小、景观资源边缘，居住舒适度跟私密性大大降低。

泰达格调·锦雲景观效果图

泰达格调·锦雲采用的全洋房设计既能保证楼栋间的充足间距，又能保证每户之间的充分采光通风效果，将更多面积让出来去做景观，大多数套型的业主都能享受到更多的园林视野，配合格调的景观手法，这一点至关重要。

泰达格调·锦雲景观效果图

要知道这种均质化排布纯洋房的策略，历数天津市场，也只有少数豪宅会采用，典型的复康路11号目前均价在 8.4 万/㎡左右，比整个水上板块其他项目要高出 3.9-4.5 万。天房崇德园即使是暴雷之后，一期高层产品均价普遍在 4 万左右，而二期的纯洋房社区普遍都是在 5.7 万左右。有时候均质化的确会让开发商吃亏，但带给客户的是长期价值。

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