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一、土拍信息
宗地编号：福州宗地 2024-XX 号（鼓山旧改地块）
拿地时间：2024 年 Q4
拿地企业：福州左樟房地产开发有限公司（ 左海集团 + 福州工业园区开发集团，双市属国企 ）
占地面积：约 60 亩（40066㎡）
容积率： 1.14 （主城罕见超低密）
成交总价：约 7.5 亿元
成交楼面价：约 16500 元 /㎡
溢价率：0%（底价成交）
规划条件：纯商品住宅， 无安商 / 配建 ，限高 24 米，纯低密院墅社区
划片要求： 暂未明确 ，交房后由教育局统筹
二、基本信息
项目地址：晋安区鼓山镇东三环路 987 号（鼓山山麓，东三环旁）
备案名： 左海云山宸院
产品规划： 叠拼别墅 + 联排别墅 ，仅 200 户 纯改善社区
户型面积： 170-175㎡叠拼、210-220㎡联排 ，无小户型
梯户配比：叠拼 1 梯 2 户 / 1 梯 1 户，联排独门独户
层高：叠拼 3.1 米，联排 3.3 米
装修情况： 毛坯交付
物业公司：福州融侨物业，物业费 4.5 元 /㎡/ 月
销售价格：叠拼均价约 2.6 万 /㎡ ，总价 293 万起 ；联排均价约 3.1 万 /㎡ ，总价 650-800 万 / 套
销售状态：2025 年 10 月开盘，在售中
交付时间：预计 2027 年 6 月 30 日
核心配置： 三坊七巷规制园林（一环三巷五院） 、鼓山台地景观、私家庭院 + 星空露台、34% 绿化率、人车分流、地下车位 460 个
三、配套速览
交通：出门即上东三环，10 分钟接二环，15 分钟达火车站 / 东二环；距地铁 4 号线后屿站约 1.8km，步行接驳不便，依赖自驾
教育：划片未明确，周边为鼓山中心小学、 鼓山中学 等普通公立校，无优质学区
商业：步行无大型商业，驱车10-15 分钟达东二环泰禾广场（2.8km），日常依赖社区底商
医疗：距 省立医院北院 约 6km，市一医院分院（规划中）近邻，三甲医疗需驱车
生态：背靠鼓山风景区，近 牛岗山 / 鹤林生态公园 / 晋安湖，“山 + 公园” 双重生态，主城稀缺
四、核心亮点
主城 1.14 超低密纯院墅， 禁墅令 下福州 8 年罕见，土地稀缺性拉满
双国企开发，资金稳健，交付与品质双重保障，置业安全度高
200 户纯改善极小社区，170㎡起步无刚需，圈层纯粹，私密性极强
鼓山台地山居，推窗见山，台地造景，东方院落美学，宜居属性突出
高得房率 + 强拓展：叠拼得房率约 96%，联排赠庭院 + 地下室 + 露台，实际使用面积超产权 1.5 倍
三坊七巷规制园林，一环三巷五院，归家仪式感与景观层次兼具
五、户型点评
1.约 170-175㎡ 四房三厅三卫（叠拼・入门改善）
上叠 / 下叠双形态，下叠赠 私家庭院 + 地下室 ，上叠赠 星空露台 ，拓展空间充足
南北通透纯板楼， 3.1 米层高 ，LDKB 一体化，客餐厅连通宽景阳台，采光通风俱佳
四房三卫双套间，主卧带步入式衣帽间 + 独立卫浴，动静分区清晰
总价 293-450 万 ，低密院墅入门首选，适配追求山居的中产改善家庭
2.约 210-220㎡ 五房四厅五卫（联排・终极改善）
地上 4 层 + 地下 2 层， 独门独户 ，前后双庭院，入户仪式感拉满
1F：约 10 米大面宽，6.3 米挑高客厅，连通庭院，通透大气
2-3F：双主卧套间 + 双次卧，全明采光，私密性强
4F：整层主卧套房 + 60㎡星空露台 ，可做空中花园 / 茶室
地下双层：可拓展为影音室、酒窖、健身房、保姆房， 7 室 5 卫 豪华布局
总价 650-800 万 ，主城稀缺联排，适配多代同堂与高端社交需求
六、优缺点分析
✅ 优点
1.14 容积率 + 纯院墅，主城土地绝版，资产保值增值潜力突出
双国企背书，毛坯交付，交付风险低，品质可控
200 户纯改善，圈层纯粹，无刚需混杂，居住质感优越
鼓山生态顶配，推窗见山，公园环绕，宜居性拉满
户型得房率超高，拓展空间大，联排实用性强
台地园林 + 东方院落，景观与归家体验优于普通高层
⚠️ 缺点
门槛高，叠拼 293 万起、联排 650 万起，受众面窄
周边 城市界面旧 ，城中村 / 旧厂房多，更新周期长
公共交通弱，距地铁远，依赖自驾，无车家庭不便
无优质学区，划片未明确，教育资源一般，不适合学区刚需
步行商业缺失，日常消费需驱车，生活便利性不足
2027 年交付，等待周期长，跨期风险需考量
七、项目总结
左海・云山宸院是 福州主城鼓山板块稀缺低密纯院墅盘 ，核心价值聚焦 “1.14 超低密土地 + 双国企保障 + 纯商圈层 + 鼓山生态 + 高拓展户型” 五大维度，是禁墅令后主城罕见的院墅类资产。
项目完美匹配 追求低密山居、重视圈层纯粹、预算 293-800 万、依赖自驾、非学区刚需 的终极改善家庭； 刚需、依赖公共交通、重视学区、追求高性价比 的人群不建议选择。
作为主城少有的 “国企 + 低密 + 纯商 + 山居” 四重保障院墅盘，其稀缺性与安全性在当前市场中极具竞争力，适合作为长期自住的改善资产配置。
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