长沙【 招商序二期 】
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招商序一期去年8月首开，13栋住宅896户，累计网签670套（选房通数据），去化率高达75%！在如今这个地产行情下堪称现象级楼盘，那到底是买一期还是买二期？二期对比一期究竟怎么样？
效果图
课前划重点：
相较于一期116㎡、127㎡、139㎡、171㎡，二期只有三个户型123㎡、138㎡、155㎡；
· 二期直接砍掉了3房，进一步降低了4房的起步面积段到123㎡，看来还是4房卖的更好，并且123㎡与138㎡的面积极差增加到了15㎡（一期只有12㎡），用更大的价差消除客户的选择困难。
·171㎡的去化肯定不尽人意，最大面积段降低到了155㎡，确实楼盘的属性更适合做刚改，不算纯改善。
2. 二期户型得房率/居住舒适度相较于一期有些微提升，具体后面分析；
·当然片区内住户基本上也是充满烟火气的老口子为主
3.二期只有南边临主干道曲塘路，一期南侧/东侧临主干道曲塘路/树木岭路，无疑二期会更静谧一点。但一期场地更大，景观空间会更丰富；
4.从公示总图来看，气派的大门，下沉庭院的会所这些也都会有，档次大概率不会低于一期；
5.市面上同价位依然没有主力竞品，可做类比的大概率会是红星的中建翡翠天序2期，但翡翠天序的户型面积总价段有跟招商序做了极差；
·也有不少小伙伴咨询中交瑞启芙蓉与招商序对比，某种程度是有点类似，这两者在自己区域范围内都可以说是没有直接竞品，走出来独立行情。
区位与地块指标
区位
▇ 区位
招商序二期紧邻一期的西侧， 与一期共享周边的便利配套，当然也共享了比较一般的城市界面。
地铁：东侧的5号线木桥站，相较于一期可能会远个200m左右。
学校：与一期共享北侧的中雅培萃的9年制学校，当然也是挂牌的学校，没出成绩前不要抱太大预期。
商业：商业有五江天街，东南侧是溪悦荟，满足购物娱乐、餐饮等日常需求。
▇ 地块素质
整体而言，二期的规模相较于一期的规模略小一点，各方面指标都十分接近，但由于一期的楼栋/住户会更多。
规划解读
▇ 楼栋布局
1.常规的兵营式排布，只有6#放中间做了仅有的1栋楼王，60户155㎡，小户型123㎡直接怼马路，在园区内部的就是中间户；
2.123㎡存在边户/中间户两种，由于现在中间户是不能拉槽做飘窗的，得房率会不如边户；
3. 二期没有布置单独的幼儿园，仅有260㎡社区用房，大概率是共用一期的幼儿园、社区用房，不理因素更少，规划更纯粹一点；
4. 各种不利因素公厕、开关站都设置在与园区干扰最小的东北侧，与外界有独立出入口，还有一点比较好的是二期没有设置独立垃圾站，应该也是会跟一起共用。
▇ 出入口设置
小区的人行主出入口还是南侧对着曲塘路，东侧的人行次出入口正对一期的次出入口，车行口也分别在东侧、南侧人行口附近。 相较于一期大门没有足够面宽斜向设计的无奈，二期大门整体展示面会更宽、更周正！
▇ 大门对比
上为二期大门/下为一期大门
户型产品
户型新规经历了放松，再收紧之后，不同面积段边户的得房率稳定在105%~115%之间左右。
二期的面积段根据一期的销售情况进行了调整，得房率/居住体验有些许提升（主要是三卫户型都是三明卫，取消了转角飘窗避免业主对于隐私的诟病）。
也许是担心提升的太多会背刺一期业主？
123㎡
二期123㎡
一期127㎡
123㎡依然保留了4房的主要功能，并有所优化：
北向的生活阳台调整为南向并与客厅联通，这样使用会更加便利。 南向的主卧面宽也放大了，取消掉了有对视的转角凸窗，自然观景面也少了；
但毕竟面积缩小了4㎡，客厅、厨房的面宽有所缩减；
138㎡
二期138㎡
一期139㎡
138㎡户型的最大升级就是变成了3明卫，但客厅压缩了300mm的面宽，整体格局还是非常周正，是一个好用的户型。
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