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福田中心区南，皇岗村城市更新首发住宅「卓越缦悦」营销中心于9月20日正式开放。

该项目是今年福田比较受关注的偏改善型新房，首推232套（以市住建预售批复的为准），涵盖约建面约92/105/123/173㎡三至四房，其中以建面约123/173㎡四房为主。

不过区域内也没多少新房可供选择，卓越缦悦凭借建面约92㎡三房的起始面积户型以及相对核心的区位地段，还能够吸引不少实力比较强的初阶改善及豪刚置业群体。

关于这个项目，老牛就谈谈个人认为需要注意的槽点，其它不赘述了。

01

地段没什么好展开的，知根知底的福田中心区辐射圈层内，大致在皇岗村城市更新单元比较靠中的位置，地块北侧紧邻皇岗广场，南侧为地铁7号线皇岗村站，交通出行便利，城市核心顶格配套环绕周边。

硬要说地段的不足，也是福田、罗湖这些相对比较成熟的区域内面临的通病，片区局部物业较“多元”，自建民居多，商业承载复杂，不够纯粹。

02

卓越缦悦的前身是福田中心区域内最大型城中村之一的皇岗村。皇岗村城市更新规划总建面超过200万㎡，而总建面约40万㎡的卓越缦悦完全落成后，规模排仅是其中的1/5。

这种大型综合体，即便放在楼市黄金期，都很难做到整体大拆大建，更别说现在的市场行情了。皇岗村城市更新后续再开发必然是滚动开发模式，只是相比之前岗厦村、大冲村约10年左右的开发周期，估计还要拉得更长一些。

因此，项目周边“改”和“不改”，都可能会让卓越缦悦的业主感到尴尬。“改”需要忍受较长期的开发影响；“不改”居住界面有限，慢慢退化为区域内普遍的社区，附近水围村的承翰湾尚国际就有类似的感觉。

03

卓越缦悦占地面积约3.1万㎡，总建面约40万㎡，其中住宅建面约20万㎡，可售约10万㎡，其余回迁房。

大面积通透LOW-E玻璃幕墙，辅以香槟金、内敛灰、雅致咖的品质铝板，这类公建化的立面元素，开发商卓越近几年的产品用得很多，也比较得心应手了。

关键是要看交付后的物业管理，比如严格管控业主私自阳台封窗改造非常重要，保证立面的整洁纯粹，对一个项目的价值影响不低。

04

项目地块分一、二期开发建设，合计6座住宅塔楼，两期之间规划了连廊相连，社区相通。

首推房源位于西地块（一期）的1栋5单元，约232套，涵盖92/105/123/126/173㎡三至四房，采用了新规设计，户型平均使用率达到90%以上。

该单元楼约45层高，和华润城后来的润玺一样，大户型和常规尺度户型分区管理。整体5梯6户配置，北区大户型独立电梯厅入户，南区3梯4户。

05

一期南面的回迁楼约47层高，视线遮挡在所难免。

所以建面约173㎡大户型不被放在单元楼的南区，放过去就连北向的中心区景观都整没了。

以至于做不到户型整体通透或对流，只好将客厅出阳台和主要功能空间朝向都摆向北面，通过优势景观，弥补向阳朝向的不足，这点类似于深业中城。

大面积是为改善而生，居住舒适性理应重点考虑。

其余常规面积段户型反而还好。这类面积段的，地段和社区品质感，优先级高于户型本身，况且卓越的户型设计和本项目的户型布局，没什么槽点，反而值得称赞。

譬如04户型/06户型建面约123/126㎡四房，整体对流，主卧曲面采光，通透。

其余的户型图：

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