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长沙【保利下大垅项目】

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土地基因

开福中心百亩大盘，楼面价8497元/㎡

话说保利下大垅所在这块地，好房汇关注了很久，早在土地挂牌前的调规阶段就在曾专门报道。（2024年8月发文：长沙市中心，第一个配套名校的壕宅？）

直至去年10月底，保利以18%溢价、8497元/㎡楼面价虎口夺食（比邦泰观宸高约300元/㎡），引发全城热议。（2025年10月发文：3家爆抢19轮！保利摘得市中心“王炸地”）

根据最新总图：项目西靠芙蓉中路，东临东风路，共分A/B/C区三期开发，综合容积率约2.59，共规划21栋住宅，总户数超1100户，是主城区少见的百亩低密大盘。

截止发稿，项目还在快马加鞭的抢工期，预计本月开城市展厅，4月开放实景展示区，全力抢在五月首开。

（3.11工地进度，截图来源于项目官方直播间）

二、房企表现

叫座不叫好？保利在长沙的“渡劫”之作

其实，去年保利抢地成功后，网上便出现了一些“好马没配好鞍”的辣评。

客观来说：保利作为背景深厚的央企巨头，多年来为长沙提供了大量高性价比的置业选择，常年稳居房企销售榜第一梯队。

同时，保利也以少有的大盘开发和造城实力，推动了麓谷（保利麓谷林语）、开福北（保利北中心）、滨江（保利西海岸/保利天禧）等多个板块人居升级，对长沙城市发展的成绩与贡献客观存在。

但确实这两年，面对招商、华润、金茂等全国性央国企的品质内卷，长沙保利在梅溪天珺项目后的产品创新表现，似乎一直“停滞不前”。

特别是改善市场，保利还没有一个“叫座”也“叫好”的标杆作品。

下大垅项目，正是保利长沙的“渡劫”之作，关系重大。

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（2025长沙房企操盘榜，图源：克而瑞）

三、核心优势

均衡低密大盘，给足主城情绪价值

1、主城低密百亩大盘（也是项目最核心卖点）

主城区，土地是核心资源。前几年市中心的项目，要么袖珍地只能建两三栋，要么容积率太高，都是超高层密密麻麻。

反观保利下大垅，约2.59容积率+纯板楼+宽间距，打破了周边过往项目“高密度、高压迫”常态，尤其是和隔壁富兴时代御城的50多层的超高层相比，居住品质整体升级。

（地块航拍图 图源：克而瑞）

2、芙蓉CBD成熟配套，所见即所得。

不做展开，项目周边，长沙乃至全湖南高能级配套都已完全落地：

一两公里范围内，商场有富兴时代商业、华创国际广场；医疗近湘雅医院、省妇幼保健院；文化临省博物馆、古开福寺、烈士公园，迎合了有 “即买即享” 的基本需求。

3、网传得房率超115%，片区内具有先发优势。

据悉项目为全单点式楼栋，两梯两户纯板楼，主推约120-185㎡户型，网传最高得房率达115%。

同时，从已披露资料来看：项目三个组团通过天桥相连，全楼栋首层架空，气派大门、艺术、园林、下沉式会所等该有的都有。

虽然得房率在长沙不算数一数二，户型也有些瑕疵，但因周边目前无新房竞品，保利下大垅的户型及整体品质，短期在片区内具有一定先发优势。

目前项目尚未发布最终版户型图，以下为网传版，仅供参考：

长沙【保利下大垅项目】

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