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一、土拍与开发背景
宗地：2023-13 号（仓山会展 / 义序板块）
拿地：2023 年 9 月， 榕发置地 （福州城投国企） 底价 4.61 亿竞得
楼面价： 12042 元 /㎡ ；指导均价： 27500 元 /㎡
占地：约 26.1 亩（17401㎡），容积率 2.2 ，限高 50 米（义序机场限高）
规划：6 栋 11-16 层小高层， 纯商无安商房，共 320 户
开发商： 榕发置地（福州城投集团，AA + 国企） ，交付安全度高
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二、基本信息
地址：仓山区高旺路北侧、高仕路东侧（南二环会展核芯）
备案名：高著公馆；推广名： 榕发晴翠里
产品：6 栋 11-16 层纯板小高层，围合式中央园林
主力户型： 97㎡三房、106㎡三房、128㎡四房
梯户：2 梯 4 户；层高：约 3.0 米； 毛坯交付
物业： 榕发物业 （自持），物业费约 3 元 /㎡/ 月
价格：均价19000元 /㎡起 ，总价190 -345 万
状态：2025 下半年开盘， 在售中 ；交付：预计 2027 下半年
核心配置： 35% 绿化率 、约 3500㎡中央花园、全龄活动区、人车分流、车位 1:1.2
三、配套速览
交通
地铁：距 1 号线帝封江站 / 三江口站 约 1.2km（骑行 5-8 分钟）；4 号线 / 6 号线换乘枢纽
自驾：南二环、福峡路、三江口大桥，5 分钟上二环，10 分钟到万宝 / 台江
公交：高旺路站、高仕路站，多条线路通达全城
教育（待定）
暂未官宣划片；周边备选： 麦顶小学帝封江校区、螺洲中心小学、 城门中心小学
中学：福州四十中、 城门中学 、则徐中学（待明确）
商业
大型：海峡国际会展中心、 SM 城市广场（在建） 、仓山万达、爱琴海（车程 10 分钟）
日常：社区底商、周边农贸市场，满足生鲜餐饮便利
生态
毗邻 义序公园、浦上生态公园、乌龙江湿地公园 ，休闲散步方便
医疗
三甲：福州市第二医院、省立医院南院（车程 15 分钟）
四、核心亮点
国企安全 + 价格洼地：城投榕发开发，
折后 2 万 /㎡起 ，南二环性价比高，刚需友好
低密舒适：2.2 容积率、11-16 层小高层、35% 绿化率、3500㎡中央花园，居住不压抑
刚改主流户型：97-128㎡，三房 / 四房全覆盖，
总价 212 万起 ，首付约 70 万门槛低
会展 + 三江口双辐射：近会展中心，享三江口新城规划红利，未来可期
纯商小社区：320 户、无安商房，圈层纯粹，居住氛围好
五、户型解析（刚改友好）
1）约 97㎡ 三房两厅两卫（刚需入门）
三开间朝南，南向面宽约 9.2 米，采光充足
动静分区，LDK 一体化，空间通透
主卧套间带独立卫浴，全明格局无暗卫
总价190 -240 万 ，适配首套 / 三口之家
2）约 106㎡ 三房两厅两卫（刚改主力）
三开间朝南，南向面宽约 9.6 米，采光优秀
LDKB 一体化（餐客厨阳台贯通），空间感强
主卧套房 + 独立衣帽间，私密性好
总价 220-260 万 ，首付 70 万起，适配年轻家庭
3）约 128㎡ 四房两厅两卫（一步到位改善）四开间朝南
，南向面宽约 13.5 米，采光通风顶级可选大横厅 / 竖厅，连接约 7 米观景阳台主卧豪华套房（衣帽间 + 飘窗 + 独立卫浴）四房布局，三代同堂 / 二孩家庭适配总价290 -345 万 ，改善性价比高
六、优缺点分析
✅ 优点
价格性价比高：折后 2 万 /㎡起，南二环罕见，刚需上车友好
国企交付稳：城投榕发，资金稳健，烂尾风险低
低密居住舒适：2.2 容积率、小高层、大花园，居住体验好
户型实用：97-128㎡，刚改全覆盖，得房率高
规划利好：会展 + 三江口辐射，SM 在建，未来配套升级可期
⚠️ 缺点
地铁不算近：距 1 号线约 1.2km，步行稍远，依赖骑行 / 自驾
学区待定：无明确划片，教育资源一般，不适合强学区需求家庭
周边界面一般：义序机场限高、周边旧村 / 厂房多，城市界面待提升
交付较晚：2027 下半年，等待周期约 1.5 年
小户型为主：110㎡以下占比 46%，圈层偏刚需，纯改善氛围弱
七、项目总结
榕发晴翠里是 南二环会展板块稀缺的国企低密刚改盘 ，核心价值是 2 万 /㎡起低价 + 国企安全 + 低密舒适 + 主流户型 + 会展规划 ，精准匹配 预算 200-350 万、首套 / 刚改、重视交付安全、偏好低密、能接受配套等待 的家庭。
适合： 仓山 / 闽侯地缘刚需、年轻首置、二胎刚改、预算有限但想住南二环、看重国企交付 ；不适合： 强学区需求、地铁步行依赖、追求高端纯改善、着急入住 。
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