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项目区位分析

项目大区位

项目小区位及四至情况

中建博萃府位于芙蓉区东部、浏阳河北侧，距离长沙县仅1公里左右，东侧与合平路相邻。

其四至环境值得关注的有以下几点：

项目北侧、南侧、西侧均无高层建筑遮挡，视野较好（东侧规划用地建筑形态待定，南侧为养老院多层建筑，北侧生物机电学校为低密教学楼，西侧为东湖公园及季高兔窝窝乐园）。

项目四周无城市大型主干道，车流噪音对小区影响较小。

西侧与东湖公园及游乐场相邻，南侧不远即为滨河路风光带及浏阳河，有着较为优质的生态及休闲资源。

项目西侧兔窝窝乐园

4.中建博萃府距离湘郡培粹一校两址仅600米，通过东湖公园即可到达；但中建桃李九章距离湘郡培粹在1.1-1.6公里左右，且需要通过红旗路这一城市快速路，距离更远，步行复杂程度更高。

5.中建博萃府东北侧为隆平高科板块产业集群——东湖创智、种业创新中心、隆平高科总部大厦等产业园区及写字楼，小片区有一定产业经济支撑。

6.中建博萃府距离地铁6号线东湖站约1公里左右，刚好处于步行极限距离。

综合来看，项目从所处区位而言：周边拥有较好的生态环境及居住视野，噪音干扰较小，且距离学校较近；另外周边相对安静的环境及优势生态资源，周边环境非常适合小孩学习。

02

项目规划分析

项目内部规划图解

小区主要规划指标：

容积率：2.7；

住宅计容建筑面积：18.76万㎡；

住宅户数：1570户；

住宅总栋数：15栋；

住宅层数：24-33F；

绿化率：35%；

地下停车位：1354个。

小区内部规划要点及重要关注点总结：

小区内所有住宅楼栋均为2梯2户，户型拼接方式为：100㎡+120㎡，133㎡+133㎡，133㎡+160㎡；133㎡户型位于小区中轴区域，160㎡户型位于小区西侧，西侧为东湖公园及游乐场，视野最好。

各户型配比如下：

项目主力户型为100㎡三房、120㎡四房、133㎡四房为主，主力户型总价基本控制在180万以内，最小100㎡套均总价在130万左右。

3.项目架空层分布在2#、8#、9#、11#、12#、19#及小区大门一侧，从现场来看，架空层做了封窗处理，并设计成了“泛会所”形式；如果架空层封窗，加上架空层需要通过楼栋大堂门禁进入，是否意味着架空层将成为所在楼栋的“独立会所”，其他楼栋无法共享到该栋架空层的功能？这一问题需要购房者了解清楚。

项目架空层实景拍摄

4.项目垃圾站位于12#东北侧。

5.小区集中绿地位于5#-11#及大门的围合区域，该区域有更为集中的园林绿化。

03

项目主力户型分析

1、中建博萃府100㎡三房与中建钰和城115㎡老规三房比较

两户型均是三面宽，户型格局近似，主功能空间尺度差异如下。

客厅面宽：中建博萃府4.1米；中建钰和城3.9米。

南向卧室面宽：中建博萃府3.7米+3米；中建钰和城3.5米+3米。

北向卧室尺度：中建博萃府2.9米3.3米；中建钰和城2.9米3米。

整体南向面宽：中建博萃府11.8米；中建钰和城10.4米。

通过以上比较，大家可以看到，中建博萃府100㎡新规三房整体尺度是大于老规115㎡三房的，中建博萃府100㎡几乎相当于老规120㎡三房，套内实际得房率在108%左右。

2、中建博萃府120㎡四房与保利天汇143㎡老规四房比较

两户型均是四面宽，户型格局近似，主功能空间尺度差异如下。

客厅面宽：中建博萃府4.7米；保利天汇4.2米。

南向卧室面宽：中建博萃府3.7米+3.2米+3米；保利天汇3.6米+3米+2.4米。

北向卧室尺度：中建博萃府3.1米*3.4米；保利天汇3.2米*3米。

整体南向面宽：中建博萃府14.6米；保利天汇13.2米。

中建博萃府120㎡主功能空间尺度几乎全方位优于保利天汇143㎡四房，中建博萃府120㎡四房尺度与老规155㎡四房近似，套内实际得房率在115%左右。

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