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我们以长房浅山时光项目的143户型为例，来谈谈新手小白怎么看一个户型产品。

第一步，要看这是个多大面积和几房的产品。

比如这个户型如下图：

图上标的143㎡是个参考面积，买房时会有个户型建筑面积，这个面积在预售前由住建局下属测绘单位出具的，叫预测面积，是用在商品房预售合同里面买房的计量面积。

楼栋不同，这个预测面积会有不同，比如某栋楼的这个户型面积为143.24平米。

到了交房之前，测绘单位还会出具一个实测面积，这个面积将来用在不动产证上，是你的产权面积。

预测面积和实测面积会有差异，大部分人都晓得，误差3％以内多退少补，超过这个差异，可以退房或用其他协商。

这个户型有四个卧室，是个四房两厅两卫的户型。

第二步，要看空间是怎么布局的。

这个四房是四个开间朝南。两堵墙之间的长度叫开间，长沙大部分的朝向都是朝南的，东西向的也有，但不是主流，开间向南就是接纳更多的日照，所以南向开间越多，家里阳光越好，这样的房子越好。

所谓房间布局，主要看两个方面。其一是餐客厅的位置，长沙最接受的是这种餐客厅一体化的，餐厅在北面，客厅在南面，然后南北各布置一个阳台，虽然传统，但是很实用。

其二，是卧室的位置。这个户型的卧室三个放在南向，只有一个北向房间，北向的采光肯定不如南向。有一个指标，窗墙比来说，北向的开窗都要小于南向，北向的窗墙比小于25％，南向的小于45％，这是从御寒的角度来说的吗？

另一种四房的布局是把四个卧室集中一端布置，称为动静分区，只能做到三开间朝南，北向两个卧室，南向两个卧室。

还有一种布局是四个卧室各布置在四个角落，称为四叶草户型，中间围绕餐客厅布置功能空间。

户型本身并无太大优劣，都是根据地形、规划条件来的。但是人们还是喜欢更多向阳面朝南，因此这个四房接受度是比较高的。

第三步，关注最大和最小开间开间尺寸，还有厨房和卫生间的尺寸。

最大开间一般是客厅，这个户型客厅开间4.2米，只能说中规中矩，现在户型追求大客厅，140平米要做到4.5米以上，200平米要做到6米以上，不过客厅大了，其他空间就要小了。这个客厅可以做到4.5米，只是把旁边卧室的开间做到3米而已。

这个户型好的地方在于客厅与次卧室之间的墙可以打掉，做到7.5米的开阔空间，而且南向连接了一个7.5米的通长阳台，视觉很不错。

最小开间是指最小的次卧室的开间。这个户型北向次卧是开间只有2.8米，在最低限度之上，但说实话也比较小了，净宽只有2.6米，摆了一个2米的床后，就只有0.6米的宽度了，这个距离就是一个正常行进的宽度。

这个户型的厨房开间只有1.8米，净宽大约1.6米，现在的对开门冰箱大约900多MM，这个开间有些小，厨房做得有些过于细长了，所以只能设计成L形的。

两个卫生间，主卫面宽2米，进深2.5米左右，面积在5平米，次卫面宽1.7米，进深3.3米，面积5.6平米，这个进深可以做出干湿分离的效果。两个卫生间都是贴着最低限度做的。

第四步，看一下赠送面积。

这个户型的赠送面积比较常规，没有像其他难去化项目一样，把一个卧室做成空中花园，只计算一半面积，而是集中在两个阳台、三个飘窗。

因为做的是两梯两户，私梯入户，所以会有人说这个电梯厅是赠送面积。这个不对，这个面积是公摊面积，本来就计算在户型建筑面积里的。

这个户型玄关的通道面宽只有1米3，如果在这里做个50-60的玄关柜，空间就窄了，所以户型设计的初衷可能就是要你把鞋柜摆到电梯厅去，这个电梯厅大约有7平米左右（面宽2.4米，进深3.3米）。

第五步，看得房率。

这个项目容积率2.5，全部是两梯两户的18层以下小高层，54米限高的二类高层，两部电梯，只用做一部楼梯，我们以前给过一个电梯核心筒的参考面积是55平米，所以再加上其他大堂、管道等分摊，这个户型的公摊面积应该在31、32平米左右，得房率在78％左右，这比起高层来说，得房率是个突出优势。

所以长沙把容积率降下来，多做点小高层，是可以激发购买欲的，房价也可以提上来。

以上五个方面就是我们要看户型的点，当然小楼也经常说，看户型不能只看户型本身，还要看户型在平面层中与其他户型关系，也要看户型在楼栋中的位置关系等。

另外要提一句的是这个项目的沙盘对消防登高面的提醒做得很到位，在沙盘上做得一目了然。

小楼之前在探讨园林时多次讲过，两栋楼的消防登高面不要放在同一个宅间花园里面，否则就会出现大面积硬化的驾校风。这个楼盘很不幸，6＃、7＃、8＃、9＃四栋楼的消防登高面是放在一起的。

不过，这个硬化面积大了，方便下楼来跳广场舞，这多喜庆热闹。

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