保利·珠江天悦，广州豪宅市场头部红盘，地处城市中心，珠江港湾显赫价值。✆✆鉴赏热线：400-159-8559接通后输入2222（售楼中心）规划方案震撼，沿航道分布最大特征。与琶洲第一座天悦有相似性，肩负城市领导力板块使命。项目由法国设计，满足多元化需求。
广州【保利珠江天悦】
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2024年广州豪宅市场头部红盘——保利·珠江天悦。
项目已经在终端销量上拿到了结果，8月底首开至今，录得业绩近50亿，几乎统治着广州豪宅市场1000万到2000万级区间的大半壁江山。
但，热销透析并不是本文重心。
我试着展开另外一条叙事线，即：从 土地禀赋，从 资源利用，从 规划设计等中观视角去审视，去定义珠江天悦。
珠江天悦是今年最能激发我创作兴奋度的典型豪宅之一，我会认为，能够恰当匹配珠江天悦的词汇，有且只有： 城市重器，叹为观止。
项目规划方案带来的震撼感，与我在分析香港置地的上海徐汇滨江项目、新鸿基的杭州江河汇项目时有着强烈的相似性。
坐拥 广州市中心唯一珠江港湾，是保利·珠江天悦显赫的价值标签。
珠江水系是我国仅次于长江水系的第二大水运网，中国流量第二大河流。珠江进入广州后分为南北两条航道，城市的地理底盘基本由两条主航道天然编制而成，顶级豪宅也呈现出沿航道分布的最大特征。
珠江天悦地处历史底蕴深厚的荔湾区，隔珠江南航道对望海珠区。
在我看来，与珠江港湾深度结合的保利·珠江天悦，与十二年前的第一座天悦之于琶洲多少有些遥远的相似性。
冥冥之中，两座天悦事实上都肩负着把一片江岸滩涂或城市更新区域，催化成 城市领导力板块的使命和重任。
这类项目和板块之间不是常见的附属附庸关系，而是 首位度突出的牵引关系。即：它们不需要通过板块来证明自己，相反，它们的出现反而能证明板块的未来。
珠江港湾水域规划面积约80000㎡，配套有滨水公园、休闲碧道、剧场、运动场等丰富设施以及体验场景。
项目由法国知名机构NDA恩蒂埃担纲设计。
工作内容包括整体水域策划及概念规划，整体水域活动及水上交通专项规划等，它此前在国内与住区相关的水域设计项目是位于成都的国内知名豪宅麓湖生态城。
走过很多大江大河穿城而过的城市，上海、杭州、武汉、重庆、长沙……
拥江发展，沿江开发是这些城市趋同的发展战略，但在我印象中，在城市中心利用江岸线打造国际化滨水港湾的城市，目前有且只有广州。
就是这样一座 黄金湾区，这样一次城市想象力的大爆炸。
当它浩瀚完整地铺陈在珠江天悦面前时，项目与广州滨江豪宅乃至国内滨江豪宅最大的不同瞬间清晰：拥港湾望珠江，既是广州唯一，也是全国唯一。
凡事皆有其来自。
只有清楚以上，才能明白保利为什么会斥资82亿元拿下这宗地块以及保利为什么会在时隔十二年之后，把它在广州的第二座天悦置放于此。
珠江天悦的建筑设计由行业著名机构LWK梁黄顾事务所执笔。
大厂参与，在相当程度上保证了方案的专业深度和想象力，我尽量抽取方案中的核心要点，简练阐述。
先说第一点：视野平权。
基于场地的拥港望江优势， 在横向和纵向两个维度上创造，全部楼栋实现对港湾景观和珠江视野的最大化利用。
横向方面，地块拥有约700米长的对港湾、珠江边长，什么概念？
我测量了广州珠金琶三大板块内10个江景豪宅项目的滨江侧长度，数据普遍集中在220米左右。其中，滨江岸线最长的是保利十二年前在琶洲打造的第一座天悦，长度约400米。
滨江长度越长意味着头排看江楼栋越多。
珠江天悦约700米的超长面宽大幅度超越了广州现有众多滨江豪宅。
关键，地块还天然的具备短进深特征。
全部住宅楼栋可以 通过“准一字型”排布完成落位，相当于每栋楼都是头排，规避了广州江景豪宅常见的二排、三排现象。
全头排固然罕见，但如果止步于此，还不是真正意义上的视野平权。
纵向处理是整套方案最耀眼的闪光点。
利用地块南北高差，在场地纵向上给出了 抬高约7米的上盖设计。盖板之上，再对楼栋进行约7米的抬高架空，最低楼层也在14米以上，同时形成盖上、盖下、地下 三层立体空间。
既保证了园区内部人行视角，最低区楼层都能拥有良好的港湾景观和江景视野。
同时，地块兼容的商业指标又能规划在盖板之下，空间分层，不对住区形成干扰。
未来，盖板下方商业可以与人潮集中的港湾区形成良性互动，确保商业活力。
珠江天悦户型规划为建面约131㎡到450㎡精装大平层，主力产品千万起步。
户型设计对保利这种老司机而言是很难丢分的基本功，主打常做常有，常做常新。
户型设计中心思想是基于地块内外条件，户型与总图针对性适配，最大化利用珍贵的港湾景观和珠江视野。
我们能够在多个户型上看到一个共同点： 解放山墙， 加大开窗。
以首开的建面约131㎡、169㎡、215㎡户型为例，开窗面均超过了40米，最大值接近50米，比广州市面上大量同面积段户型至少高出10个百分点以上，环幕效果极佳。
被加大的开窗面集中体现在卧室区域。
每一版户型，无论面积大小，至少有两间及以上卧室进行270°转角开窗处理，把总图布局和独立栋型两大优势特征发挥到了极限，其他项目很难复制，全套户型就是在为珠江天悦量身定制。
比景观更重要的是观景的方式。
说两处细节，转角开窗区域选用成本更高的弧形玻璃窗，转角处的视觉焦点区域继续加大成本，优化结构设计，取消了常见的结构柱或承重墙，确保观景视线不被干扰打断。
从内在土地禀赋和外在资源加持两个维度综合论证，广州不会再有下一宗类似住宅地块供应。
保利对珠江天悦有着相当深刻的价值研判，研判能力一种是比钞能力更强的能力。一些同样具备百亿拿地资金的房企不一定看得懂、吃得透这宗82亿土地的价值。
保利深谙如何在潜力区域为城市塑造新极核。
保利对珠江天悦的笃定，如同十二年前保利在琶洲落子全国第一座天悦时的笃定，有一种穿越时空的，遥远的相似性。
每座传奇豪宅都是发展商城市阅读能力、土地研判能力、资源整合能力、产品研发能力、价值主张能力的综合，更是天时、地利、人和的综合。
广州或许还会有下一座天悦，却不会再有下一座珠江天悦，项目的绝对稀缺性既在于它锚定的城市首位度， 亦在于它的缔造者也无法复制。
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