🔥🔥长沙【 保利下大珑 】🔥🔥
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1、主城低密百亩大盘（也是项目最核心卖点）
主城区，土地是核心资源。前几年市中心的项目，要么袖珍地只能建两三栋，要么容积率太高，都是超高层密密麻麻。
反观保利下大垅， 约2.59容积率+纯板楼+宽间距 ，打破了周边过往项目“高密度、高压迫”常态，尤其是和隔壁富兴时代御城的50多层的超高层相比，居住品质整体升级。
（地块航拍图 图源：克而瑞）
2、芙蓉CBD成熟配套，所见即所得。
不做展开，项目周边，长沙乃至全湖南高能级配套都已完全落地：
一两公里范围内，商场有富兴时代商业、华创国际广场； 医疗近湘雅医院、省妇幼保健院；文化临省博物馆、古开福寺、烈士公园，迎合了有 “即买即享” 的基本需求。
3、网传得房率超115%，片区内具有先发优势。
据悉项目为全单点式楼栋，两梯两户纯板楼，主推 约120-185㎡户型 ， 网传最高得房率达115% 。
同时，从已披露资料来看：项目三个组团通过天桥相连，全楼栋首层架空， 气派大门、艺术、园林、下沉式会所 等该有的都有。
虽然得房率在长沙不算数一数二，户型也有些瑕疵，但因周边目前无新房竞品，保利下大垅的户型及整体品质，短期在片区内具有一定先发优势。
目前项目尚未发布最终版户型图，以下为网传版，仅供参考：
（保利下大垅项目135㎡户型图/图片来源：长沙楼市观-老王说房）
保利下大垅，是好地块也是好项目，但发展挑战其实也不少。
以行业观察者视角来看，项目最终要实现“好热销”，可能还需要“过五关斩六将”。
1、是好地块，有亮点也有缺点。
前文已经提到，论区位配套，保利下大垅项目的表现优秀。
但作为主城的城市更新项目，它也有一些短期内难以化解的硬伤：
比如，城市界面落差很大。
虽然项目西侧靠着繁华现代的芙蓉中路，但北向和东向都是大量很难拆迁的老房子（特别是东边的建筑群）， 项目周边地块道路建设未明确建设主体 （可能建设滞后），老旧的城市界面短期内无法改变。
住在这里，窗外一半北上广，一半城中村。
比如，视野和噪音影响较大。
一是项目住宅高度100米，而A地块南向的富兴时代御城超高层建筑群有近200米高，部分楼栋存在一定的视觉压迫感。
二是项目东侧紧挨着东风路高架，对C地块有很大的噪音影响。后期要解决要么需要增加隔音屏障，要么增加隔音玻璃投入，这都需要大量资金和资源去解决。
比如，学校配套至今未定。
项目北侧，规划了一所九年制学校，但其它信息迟迟未定：
到底是湘一九年制还是其它教育品牌？是什么办学性质？什么时候开学？什么时候能拿到配套入读的红头文件？
教育配套，直接决定着项目的核心竞争力，直接关系到客户的购房急迫程度，但受制于太多干扰，可能连开发商自己也没有100%肯定的答案。
另外，有粉丝向好房汇透露：
项目C地块西北方向，存在一处约7500㎡的220V变电站。
这类规格和距离的变电站，长期可能会产生哪些不利影响？这里不展开，大家可以自己搜索。但着重建议等售楼部开放，一定要项目的红线及不利因素公示，规避风险。
2、是好项目，但不一定是好操盘。
保利下大垅项目很特殊： 直接由保利广州团队“空降”操盘。
这样做的好处，是有利于导入总部资源，但很也容易水土不服，带来“开发节奏难掌控，市场研判易误差，团队融合耗时间，决策执行易脱节”等不利影响。
这些年，长沙一个项目要做成功，除了土地优势，更得益于在长沙深耕细作多年的核心团队的系统化支撑，更离不开操盘团队的长期主义思维与担当。
换而言之：保利下大垅项目的配套学校、路网建设，甚至“搬走”变电站，放在深耕长沙多年的原保利长沙团队，可能不是太难搞定的问题。
但对空降长沙、人生地不熟的广州团队而言，这些反而容易汇集成"卡脖子"的大问题，从而严重拖延开发节奏。
保利下大垅：项目虽好，难题不少。
是好地块，有缺陷，也有亮点。
是好项目，但不一定是好操盘。
是好热度，但不一定能好热销。
它很好，也很值得关注，但很难“力拔山兮”，短期迅速成为主城标杆之作。
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