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开盘3个月，这个番禺新规盘悄悄涨价了
妈呀！现在去楼盘大门口，居然得先爬一层楼！
这一手新盘竟从“门头”卷到了“地基”，直接将小区主入口整个“抬”起。
一楼是街区商业、口袋公园，二楼是会所、立体式园林与架空层，去到三楼才是住宅首层。
这种“抬板式”设计不算新鲜，过去的豪宅盘、别墅盘都喜欢抬高点，和马路做个区分。
去年卖了120多亿的顶豪保利玥玺湾，甚至整个小区都做了抬高。
TOD项目也会因为下面是地铁特地做“抬板”。
但梅梅今天要说的这个番禺新规盘，还真就不一样。
它不是TOD项目，没必要抬高，却“没苦硬吃”非得抬高。
抬高对材料和工艺是有要求的，成本在燃烧，房价要提高，这也是为什么只有改善豪宅才会自愿抬高。
但我说的这个番禺项目——越秀鸿璟台，总价才270多万起，妥妥的刚需盘。
这个项目也是个“快枪手”，去年10月底拿地，这周实景展示区已经开放。
前几天我专门去转了一圈，有了不少新发现。
去鸿璟台之前，我没有什么特别高的期待。
刚需盘嘛，有个漂亮点的门楼、会所，有个露天泳池、健身房、儿童乐园也就差不多了。
顶多是越秀星汇锦城大石分部吧。
没想到秀儿会在公区规划与动线上花了不少功夫。
整个项目将公区分成板上、板下两部分。
业主私享的阳光草坪、主题花园、儿童活动场以及住宅，都在板上。
但整个2000㎡会所，包括泳池、健身房、瑜伽室、赛季篮球场、会所会客厅与庭院等等，都属于板下空间。
越秀鸿璟台有一个明显短板，就是南面靠近南大干线，就算2600㎡口袋公园做绿化阻隔，也很难避免噪音和灰尘。
把社区地面抬高后，不仅避免住宅阳台、卧室正对路冲，同时隔离了临近道路的喧嚣。
梅梅个人体感，进入小区园林，住宅大堂后，基本听不到外面的车流声。
最靠近马路的#1栋和#2栋板楼，目测与南大干线有30米+退距，也是尽力将噪音影响降到最低。
这种抬板设计，还将车库与车辆流线完全置于板下。
业主如果从主入口回家，直接进入一个纯粹为散步、休闲、聊天、观景的会所花园空间，完全不到车库入口，接触不到车流。
落客区与地下车库，与会所一层连通，不会打扰到业主步行，绝对的“人车分流”。
我有预感，抬板设计会越来越流行。
越秀阅璟台做了，接下来推出的海珠西保利南泰路项目也是抬板小区，还规划了天桥连通商业体。
越秀鸿璟台算是第一波吃螃蟹的新规盘，虽然它2027年底才交楼，但很多东西现在已经能够看到。
比如下沉式庭院，蓝翡翠岩板池面上水流潺潺，搭配“广玉之花”雕塑与绿植，还挺像mini版保利天奕。
健身房、瑜伽室已经配好了器械，没收楼也能先撸一把铁。
棋牌室也有了，不过是不是换上麻将桌更对广东宝宝胃口？
室内篮球场还没开放，据说按照全场篮球、赛季标准配置，灯光系统可以切换赛级高亮、防眩护眼、观影氛围三种模式。
这种规格在番禺，我只在南天名苑见过。
这个篮球场还能变成羽毛球场、社区电影院，还挺讲实用性的。
悬浮泳池也基本建好了但也是没有开放，参观实景板房时才看到，看板房时手机被装进手机套里，没有办法拍下来。
想在番禺买房的朋友，可以加梅梅（Loushimeidaoli123），我带你去现场走走。
地下车库也做好了展示，不是老套的星空顶，但氛围感还不错，有酒店落客区的感觉。
车库与会所一层，以及每一栋的车库大堂连通，停好车可以直接坐电梯回家，也可以到会所坐一坐。
总的来说，鸿璟台这个公区配置还是有诚意的，毕竟它只是个刚需盘。
有人说会所很“鸡肋”，业主不可能天天都用上，对物业维护、运营能力要求很高。
这个我也同意，但在这个处处讲“情绪价值”、“场景体验”的时代，有总比没有好，对吧。
作为主城刚需最集中的区域之一，番禺200~400万新规盘选择很多。
广州南站有万科檐屿城，新造有越秀星汇锦城，市桥有信达繁花里，石碁南有地铁珑曜上城。
亚运城全新组团也报建了新规，户型格局迭代很多→地铁上盖+寰宇城上盖+100%使用率，亚运城最新组团来了！
与这些项目相比，越秀鸿璟台离地铁更近，走路到大石站大约800米，6站直达珠江新城，换乘5号、8号、11号线可到琶洲、金融城。
比鸿璟台更近CBD的项目，一平比它贵1~2万；比鸿璟台便宜的，又没它近地铁和市区。
项目对口小区已官宣纳入仲元附属学校教育集团管理，一路之隔有万民城商业，开车去万博也就10来分钟，学铁商较为均衡。
梅梅了解到，不少荔湾、海珠、天河买家，开始掉转枪头去鸿璟台买房。
我也查了鸿璟台真实销量，开盘3个月累计网签182套，可圈可点。
销售表示，首开的#1栋板楼余货只有5套，#11栋塔楼只剩13、14层可选，是客户换更大面积清退出来的单位，天地楼很早就卖了。
项目上个月加推了#10栋塔楼和#3栋板楼，与首开2.66万/㎡起，250万内三房任选相比，价格有了调整：
·90~92㎡塔楼三房：3.05万~3.1万/㎡，总价275万起；
·100㎡塔楼四房：3.2万~3.4万/㎡，总价320万起；
·122㎡板楼四房：3.3~3.7万/㎡，总价440~470万；
·首开110~112㎡板楼四房：暂无加推，余货约3.5万/㎡。
如果你对鸿璟台感兴趣，可以加梅梅（Loushimeidaoli123），我做了详细的户型、日照、楼间距测评，做你买房军师。
当然，想更直观感受可约梅梅现场看房。
鸿璟台产品最大优势是：低容积率+低梯户比+小面积板楼。
全盘容积率2.6，比海珠、荔湾很多全新盘都要低，在番禺刚需盘里依然有优势。
而且鸿璟台做了一个大胆的产品方案：
全盘只有三栋塔楼，其余8栋全部是17层高，两梯两户板楼，四房面积全部压缩到110~122㎡。
这种面积在刚需盘里，往往和100㎡以下小面积挤一块；在改善项目中，又是“吊车尾”，不可能像鸿璟台那样，南北对流，看下沉园林。
梅梅数了一下，主城区纯板楼（不含两梯3户类板）面积通常在140㎡以上，有小面积板楼的项目不超过10个。
当中，鸿璟台性价比最高，在全盘产品定位中也难得属于“凤首”，而不是“凤尾”。
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