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楼盘规划

绿城芝蘭月华：备案名（茶元公馆），地处：台江区茶亭公园以东，五一中路西侧。

项目占地43亩，规划9栋11-32F高层住宅，合计约398套，主打建面：148-220平米。

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楼盘土拍

2024年03月30日，绿城以20.31亿元拿下宗地2024-01号台江区状元小区出让地块一，溢价率约13%，成交楼面价27712元/㎡，地块面积：43.8亩，容积率：2.51（其中商 业不超过7000平方米），限高：100米以下。

区位情况

项目位于台江区茶亭，距离地铁1号线600米左右，有一定帮助，距离五一广场800米、南公园700米、茶亭公园500米，周边生活气息尚可。

项目周边划片国货小+福八中，这个组合算是台江区的头部，虽然项目没有明确划片，但是也是潜在利好。

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对于项目周边有几个硬伤，首先是周边城建，南侧是超高层的世茂茶亭俪园，又高又丑，采光和观感存在影响，右下角是阿波罗酒店公寓，不排除人流噪音，社区非规整地块，周边楼栋房龄偏大，影响视野感官。

除此之外，项目隔壁是安置地块，综合容积率3.3，项目容积率2.51，安置房最少在3.5以上，钢铁森林定位，人流和采光都会影响小区。

地块北侧存在规划，疾控中心原址改建台江区级医院，对于小区未来也存在一定负面影响。

价格情况

关于项目的价格，没有放风价，以周边做个参考，预计也是精装4.5W-5W，目前福州新上市的改善新盘，基本都是这个定价。

价格就不多做分析了，来一个和建发瑞云的对比：

社区规划：两个项目都是不规整小区，绿城更不规则，公区更小，采光都有影响。

周边情况：建发最大硬伤是南面高架噪音，绿城是南向超高层住宅，还有医院等。

2025年5月20日，5年期以上LPR直降10基点至3.5%，福州多家银行已跟随下调首套/二套商业性个人住房贷款利率。新发放的五年期以上房贷利率按不低于3.05%水平发放，处于历史低位，相较近年来的高点下降近200BP。

以贷款100万元、30年等额本息还款为例，若降息前利率为3.15%，月供4297元，总利息54.7万元；降息后利率降至3.05%，月供4243元，总利息52.7万元，每月少还54元，30年可省2万元。

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