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回调的车轮，保利扛住了吗？「保利星宸天奕」官方户型评测

阿橙的评测总结

1.这是「保利星宸天奕」的户型评测篇章，规划评测、选择建议等请看上文说好的得房率回调呢？「保利下大垅」评测

2.得房率请直接看文章内对比表，从全长沙最多开发商做的大高层140产品角度与4.0产品几乎一致，位于全长沙第一梯队。

3.125/142传统稳定不丢分，173创新足够且完成度高，195货量少占据资源多土豪随意。

4.其余需要观察综合产品力做进一步判断。

在上文中，阿橙详细的对新规回调的细则及未来得房率的趋势进行了解读。26年上半年新规项目扎堆，而在元旦当天保利率先进行了公示。

而在上一轮公示中，保利也意图将得房率推到一个更高的数据，甚至大幅度超过了号称4.0的那一堆产品。很遗憾，保利可能被当成了出头鸟，得房率回调这个事情也终于落定。

另外这里要强调一下，得房率回调不是指回调到新规以前，而是就此打住。

其实很多朋友问过阿橙，这一次回调会对保利这一系列产品产生很大影响吗？影响肯定有，但可能有限。

首先是上一轮的得房率本身就过于高了。过高的得房率对于市场也好对于保利也好，无疑都是饮鸩止渴。全长沙的二手房，一起为这几个楼盘的高得房率买单。

其次是保利这一次的户型做的还不错。特别是在部分户型上确实做出了比较周全的考虑，也比较适合“好房子”这个主题定位。我们要的不是面积更大的房子，我们要的是更好的房子。

要对比数据，最需要拉进来对比的毫无疑问是「邦泰观宸」。作为25年上半年的现象级楼盘，确实产品力还不错，市场反响也还不错（保利你感受到压力了吗）。再选取号称“绝版4.0”的「

嘉信央玺」「绿城悦海棠」二位兄弟，以及这一批回调后同样在主城区的「中海瑞文熙和」作为对比。

上述产品我会在表格上标个颜色，各位看官注意对比。

备注：这几个项目的主力产品都是±140㎡，为了避免我少掉头发，就只对比大高层+140㎡这类产品。

结论很清晰，比起「邦泰观宸」的边户142，保利多了约6.4㎡。比起“绝版4.0”的「嘉信央玺」「绿城悦海棠」，几乎没差别。

不过话回来，表内最高最低的差别也就这么大。所以，请各位开发商还是回归到产品力本身上来吧。

这还是被回调的结果，如果没被回调结果多可怕你们应该能想象得到。

这俩家伙可以拉到一起来讲。这类户型是属于非常成熟的户型，户型结构也基本一致，只有尺度、老人房明卫两个差异。

所以一起来说一说这两兄弟的优缺点吧。

■优点

格局规整，面积分配合理

其实要做到这一点还真没想象中的那么容易。很多时候部分产品为了追求部分数据的极致（尤其是面宽），又或是因为布局受限，会导致出现一些面宽过大、进深过小，亦或是进深过大的房间。

可变性较好

这一轮房地产迭代还是有效果的，至少大家都注意到了这一点。

主卧都是无柱转角窗

保利整个户型系列都做出了这个产品特点。比起全面屏，可能更加兼顾隐私和采光的结合。

■缺点

142老人房面积权重一般

可能更多人买到这个房子希望是一个三代同堂的场所，那么你明卫是给了，但是这个老人房只能说是够用。

反观125的老人房，虽然没有给到明卫，但是至少跟整个套内比起来，老人房面积的占比反而合理一些。但实际125㎡的这个套卫似乎做半卫更加实用。

现在市场上对于这个面积段的户型产品，基本上是属于非常成熟也非常难以创新的户型结构。

这种难以创新，其实是来自于得房率的掣肘。时至今日，虽然得房率回调了，但是作为开发商谁也不希望自己的产品得房率没有做高。

所以对于125/142这两种产品，我猜测保利的策略应该是从整盘价值上去发力，而不是单单户型。

但是下面2个户型，就确实不一样了。尤其是173㎡户型。

这个户型非常值得好好讲讲，完成度非常高而且有一定的创新。

■优点

户型格局有创新且合理

新规两年了，终于看到了一个不一样的、面对大众市场的户型。保利给了主卧和客厅较大的权重。而在这种面积权重的前提下，还给到了你非常高的可变性。

主卧是一个完整的几乎是行政套房式的空间，你甚至可以把它划分成4个完整的分区，卧区、起居、衣帽、主卫。如果你还需要更大的衣帽间或者一个套内的书房/电竞房，北侧那个非标卧室（面宽2.6m面积7.8㎡那个，这个卧室看起来保利就是想要你并进去或者当书房使用），你可以非常顺畅的并入主卧套房。

而你就算把这么多功能都并入主卧室的前提下，你还能剩下三间完整的卧室。

所以，就这个主卧，谁不喜欢呢？

可变性夯

这个户型的可变性就是真可变性了。结合南北阳台，你可以玩出非常多的空间组合。

比如南北卧室均可外拓，家政/晾晒/景观阳台可以任意布置。无论你是洗烘派还是晾晒派，这里都有足够的空间给到你。甚至你还可以保留一个厨房旁边非常小的家政间，把南北阳台都留给次卧做景观阳台。

如果你是一个极致的社交派，还能让你非常顺畅的改出一个毫无违和感的80㎡大客厅（还不包含餐厅），在这种情况下你依旧能留出4间卧室。

■缺点

老人房面积权重依旧一般

上面洋洋洒洒说了这么多，老人房面积依旧没多给。

总而言之，这次保利的这个户型做得还真的挺不错。在保持高得房率的同时，很好的兼顾了非常多的用途需求，也给出了和以往户型不一样的居住体验。

整个户型的完成度很高，值得一赞。

保利终于把老人房的面积给提上来了。

对于这个面积段的户型直接评测优缺点有点不合适，为什么？

这是新规当下高得房导向的户型结构，通过拉长面宽增加周长以达到做高得房的目的，但是此类户型结构还会带来一个图纸看不到的优势。

你会发现，整个小区的中轴似乎是为他建的。22.7米的面宽，还会给你带来非常高占比的小区资源，整个小区内部几乎一半都被他占据了。

当然，这种资源是需要你额外付费的，「保利星宸天奕」只有B区才能摆下两个单元此类户型。所以无论是从占据资源的角度还是从货量的角度，保利一定会让他有一个不低的溢价。

那么分析完这些，似乎套内的那些优缺点影响力不是很大了。

所以，你看看我们为你制作的空间示意图，自行体会吧。

■户型

总体来说，保利这一次的户型产品完成度还算不错。

对于125/142户型，户型成熟合理。

得房率位于第一梯队，但猜测保利可能追求的是整盘均好、整盘产品力赋予其更高的价值。

毕竟这个面积段的户型，产品形式属于成熟且稳定的状态。受制于规范也很难玩出创新。

对于173户型，创新足够、完成度高。

这也是阿橙自己最喜欢的户型，应该也是新规两年到现在阿橙个人最认可的户型（面对大众市场的产品里）。

可能说明保利还是有做好产品的能力。

对于195户型，创新虽少，但也成熟稳定，但占据小区资源多。

还是那句老话，你占据了那么大的中心园林，占据了小区里最好的资源，但只做出了2个单元，溢价肯定不低。

■总图价值

主城区的房子，很多人看到的都是所谓的地段。但是很多朋友其实都忽略了一点，主城的项目其实居住体验都多多少少会有点遗憾。

上一代的华发四季云玺、君樾文昌、万科瑧湾汇等，要么地块细碎要么地小房子多容积率下不来。

到了新规的观宸，虽然产品力全维度都不错，但是你也会发现地块有点小、依旧没有很好的游园体验。

直到26年的中海、融华、绿城三个新盘，似乎从纯居住这个维度来说，都或多或少会有点点遗憾。

那么回到「保利星宸天奕」这个项目，从24年开始其实我们就有注意到这块地。在容积率合适的情况下，他是一块难得的、在主城区可以谈居住舒适度的地块。

从外部条件看，老破小不多，城市界面还不错。

因为贴临芙蓉中路CBD的原因，旁边城市界面在主城区确实算比较优秀的那一类别，也没有乱七八糟的一堆老旧高楼挡住你的视野。

地块本身条件在主城四盘里怎么样？

因为贴临芙蓉中路CBD的原因，旁边城市界面在主城区确实算比较优秀的那一类别，也没有乱七八糟的一堆老旧高楼挡住你的视野。

备注：融华因为事实上是两块地，所以分开统计。

在比较关键的户均绿地数据上，大幅度领先了其余的对手（虽然也不全是对手）。

为什么要强调户均绿地面积是评价小区内部宜居程度的关键数据呢？因为ta可以综合的反映你们关心的小区“密不密”这个关键的问题。比如说，保利突发奇想把小区里全做了100㎡的户型，那么这个数据也就会急剧下降。

所以给了从容的布局空间

地块大、面积段偏改善、地块指标还不错，上述的条件综合到一起，保利就有了玩花活的空间。

所以你也能看到有了一个尺度非常不错的中心庭院。

其实保利，如果把广州保利天奕那一套产品在长沙落地，搭配这一套户型，肯定是有较强的产品力。

对于保利来说，你是有做好产品的条件和实力，是否应该在其它的方面发发力证明自己了。

所以对于保利，可能需要不止做好产品。

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