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二手价格五缘樘月打败了国贸天琴海，价格反差的内在原因
今天文哥一位两年前买了国贸天琴海的朋友跟文哥吐槽，说当年嫌弃的半死的五缘樘月二手房成交价居然比他们小区价格更高。文哥帮他分析了一番后他才清楚反差的个中缘由，今天也顺手分享给粉丝们。希望可以给想要卖二手房的业主缕清思路。
先看看下图两个盘最近一年的成交价。
单纯看单价的话五缘樘月低楼层最低4.83万每平，国贸天琴海最低4.68万同样也是低楼层，而五缘樘月最高成交价可以到5.5万，国贸天琴海最高价格只有5.07万。这样看起来好像同处五缘湾钟宅板块的五缘樘月确实二手价格超过了国贸天琴海。
这也是文哥朋友非常不解的地方，他跟文哥说当时他在看房的时候一直觉得五缘樘月楼间距太近了，而且大门也不如国贸天琴海那样现代风满满，可是没想到到了二手阶段反而被当初看不上的五缘樘月超过了。
一、不满二的隐藏税费差
五缘樘月交房时间为2023年12月，因此对于那些交房就办证的业主来说2026年就不用交不满二的契税了，而国贸天琴海2025年才交房，因此天琴海所有交易都要交不满二的契税，而对于业主包税的房源来说由于贝壳成交价不包含税费的原因，因此实际会少个3%。比如天琴海2月5.05万成交房源如果算上3%增值税的话实际成交单价应为5.05*1.03=5.2万每平。
二、精装修的差距
对于没去看过五缘樘月样板间的人来说可能不知道五缘樘月当年售卖的时候可是捆绑了6800每平的精装包，因此比起天琴海的基础精装修来说五缘樘月多了很多东西，比如餐客厅的木饰面，卧室的定制衣柜，比如包含冰箱洗衣机烘干机在内的全套博世家电等等，可以看看下图，都是交房就有的。
对于二手房买家来说，比起餐厅客厅卧室仅剩白墙的国贸天琴海自然是五缘樘月的精装修更亮眼也更值钱。这里差不多也有个2000/平的差价。
三、车位的成本扣减
如果仔细看五缘樘月这套4.83万最低成交价房源会发现其实还捆绑了2个车位，而且车位是按照10万的价格半卖半送给买家的，如果按照小区正常独立车位售价30万/个来说这里其实住宅多花了2个20万也就是40万。于是又有了4%的隐藏价格差，相当于2000/平。所以这里住宅扣减车位隐藏成本后实际单价应为4.63万/平。
现在很多二手房交易甚至会把车位总价按照1万来签合同过户，实际上车位钱都会计入住宅里，因为车位的交易税费比住宅多了不少。
四、家门口的福利
整个钟宅板块都读双十中学湖里分校，这个并没有啥区别，但是五缘樘月小区自带了幼儿园，这一点来说算是一个不错的加分项，现在哪怕是书香五缘也没有幼儿园。带过孩子的都知道，幼儿园的接送距离比小学中学的更加重要。
五、楼间距的问题
其实很多人会嫌弃五缘樘月的楼间距只是单凭感觉，文哥经常说不看楼高只看楼间距是错误的，对于30层高层来说30米的楼间距不够但是对于20层来说30米的楼间距就算不错了。仔细看五缘樘月沙盘还有仅18层的楼栋，再叠加五缘樘月标配两梯两户的梯户比其实算是不错的配置，起码比存在部分楼栋两梯三户的天琴海更好。
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