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地块属性

前身： 思明2025P15地块，2025年9月国贸22.2亿底价拿下，居住楼面价约4万/㎡；原址是莲前洪文社区石村泥窟城中村，整村拆迁后出的净地，思明东极少的新增供应。

位置： 思明区03‑12前埔片区，前埔中路×前埔西二路交叉口东北侧，贴着软件园二期西门，属开元创新社区核心，步行到 宝龙一城 /爱琴海，近地铁2号线古地石/岭兜站、BRT 前埔枢纽 ，莲前东路主干道环绕。

指标： 占地约2.22万㎡，计容建面约5.44万㎡，容积率仅2.6（岛内奢侈品级，周边旧盘3.0+），纯住宅无安置混建，11栋17–18层小高层，共约458套，层高3.1m。

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户型： 全系纯改善四房，无小于110㎡刚需混进去——建面约112–114㎡（入门，192套，四房三飘窗+光厅，得房率≈100%）、130㎡（主力，单/双套卧）、139㎡（双套卧三卫）、165㎡（四代生态宅，奇偶层大露台，得房率最高120%）。全盘套均125㎡，圈层纯粹。

得房/归家： 2梯2户/独梯独户纯板楼、无连廊，户户南北通透；独立入户光厅10–15㎡（私有使用），新规高赠送（飘窗/阳台/光厅），公摊压到约10%，实得接近或超过产权面积。

社区： 约1.3万㎡悬浮森境立体园林+4000㎡下沉式庄园会所（健身/会客/亲子），外立面公建化， 洪文板块 首个“小高层+四代宅”组合。

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周边配套

学区（核心卖点）： 思明区教育局函件确认——幼儿园鸿文幼儿园，小学外国语附小洪文校区（一街之隔，48班公办本部，2025开学，同中海国贸上城/学仕里划片），初中第十一小片：一中思明分校+双十思明分校+外国语瑞景分校。

商业/医/生态： 1km宝龙一城、爱琴海、加州、瑞景；口腔医院蔡塘/思明妇幼/前埔医院； 忠仑公园 +湖边水库步行可达。

硬伤实话： 南侧/东侧紧前埔老自建房+中石化加油站，低区看老城区界面割裂；1#临前埔中路、7–8#临勤毅路有噪音；洪文后续还有宅地供应，二手比价压力来自中海国贸上城旧规盘（得房率低但便宜些）。

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价格预测

楼面4万+周边次新5万+/㎡

厦门楼市：思明东，国贸洪文地块最新信息来了！

吹风： 112㎡起步约5.3–5.8万/㎡（总价600万级），130/139主力5.5–6.5万/㎡（700–800万），165四代宅千万级。比五缘湾便宜，比旧规洪文盘贵10–20%买新规低密+学区确定性。

简单说： 这是思明东“学区+软件园通勤+低密新规”的闭环产品，适合在地改善置换、软件园高管自住，但洪文界面短期有待更新，买的是户型迭代+外国语小学划片。

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