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4001598559,8000
地铁口｜学区房｜榕发城启未来
优缺点分析
✅ 优点：
国企开发，交付与品质有保障
地铁口 + 优质学区，双重核心价值
2.2 低密纯商，居住舒适度高
新规高得房率，性价比突出
东区成熟配套，生活便利
⚠️ 缺点：
交付时间较晚（2027 年底）
社区体量偏小，园林空间有限
高层为连廊产品，私密性一般
周边城市界面以工业区为主，有待发展
一、土拍详情
拿地时间：2025 年 6 月
拿地企业：榕发筑地（福州城投・国企）
宗地：2025-39 号（晋安区福马路北侧）
占地：约 30 亩，总建约 4.42 万㎡
成交总价：约 4.3 亿元，楼面价9712 元 /㎡
性质：纯商品房，无安商房，容积率 2.2
二、基础信息
位置：晋安区福马路与前横路交叉口（东二环 / 三创园）
开发商：榕发地产（福州城投旗下国企）
首次开盘时间：2025 年 9 月 12 日
首次开盘价格：高层约 2.1 万 /㎡，洋房约 2.4 万 /㎡
当前均价：约 2.2-2.35 万 /㎡，毛坯交付
规模：6 栋（3 栋高层 + 3 栋洋房），共 396 户，容积率 2.2
户型：89㎡三房、110/115/125㎡四房
梯户：高层 2T4 户，洋房 1T2 户
物业：榕发物业，2.98 元 /㎡/ 月
交付：预计 2027 年 12 月
三、核心亮点
地铁零距离，通勤极强距地铁 2 号线上洋站仅约 30 米，出站即归家；3 站到紫阳、5 站到南门兜，通达鼓楼、东街口。
明确优质学区，教育确定性高土拍即明确划片鼓山苑小学 + 格致中学鼓山校区，晋安头部教育组合。
低密纯商 + 高得房率2.2 低密社区，纯商品房无混住；新规户型得房率约 90%-97%，空间实用。
国企开发，交付安全榕发本土国企，资金稳健，工程进度有保障。
四、户型点评
89㎡三房：紧凑实用，三开间朝南，刚需入门首选。
110㎡四房：洋房户型，1T2 户，得房率高，刚改优选。
115㎡四房：高层主力，格局方正，双卫设计，三口 / 四口之家适配。
125㎡四房：洋房顶格，电梯厅私密，空间宽敞，适合三代同堂。
五、配套速览
交通：2 号线上洋站约 30 米，福马路 / 前横路主干道
教育：鼓山苑小学、格致中学鼓山校区
商业：步行约 300 米到宜家，近东泰禾、金融街万达
生态：晋安湖公园、光明港公园
医疗：福建省儿童医院、晋安区医院
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