2025新房TOP1 🔥🔥济南张马片区刚需盘——海通芳华悦府🔥🔥
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2025新房TOP1
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01
项目概况
【项目位置】：历城区工业北路与宏昌路交汇处北行600米路西
【交房标准】：毛坯
【占地面积】：20462㎡
【容积率】：2.0
【绿化率】：大于35%
【车位配比】：1:1.2
【总户数】：386户
【层高】：2.97m-3.05m
【楼间距】：31-36m
【居住公寓】：3/8号楼包含7套居住公寓
【外立面】：晶彩石+水包砂+金属漆
【项目规划】：5栋16-18层小高层、2栋10层洋房
【户型面积】：小高层户型为108㎡、115㎡、126㎡三室两厅两卫；洋房为129㎡四室两厅两卫
【公摊】：洋房16%；小高层21%
【梯户比】：一梯两户/一梯一户
【交房时间】：预计2027年6月
【开盘时间】：4月20日预选房；5月29日首开
【均价】： 13600-14800元/㎡（108/115㎡均价13600-13800左右；129㎡均价14800左右）
【总价区间】： 150-200万左右
【开发商】：济南海通置业有限责任公司
【物业服务】：万科物业
02
项目规划
项目规划7栋住宅，386户，毛坯，规划2栋18层小高层、2栋17层小高层、1栋16层小高层、2栋10层洋房（8#楼、3#楼含8户居住公寓），户型面积106-129平。
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【108㎡三室两厅两卫】：分布在1/2/3/7号楼的中间户。四合一大宽厅，约6.8米宽幕双阳台，3面落地窗，餐厨开间约3.6米，主卧套房明卫。
【115㎡三室两厅两卫】：分布在1/2/3/7号楼的边户。约11.7米大面宽，约8.4米宽景双阳台，约5.4米大横厅，3面落地窗，约23㎡主卧套房。
【126㎡三室两厅两卫】：分布在6号楼。一梯一户，约6.1米大横厅，约9.1米跑道式双阳台，3面落地窗，约23㎡总统级主卧套房。
【129㎡四室两厅两卫】： 分布在5/8号楼。10层洋房，3+1式灵活户型，4面全景落地窗，约6.8米宽幕双阳台。
04
土地信息
2024年8月12日，东营海通以2.58亿元的总价摘得张马WSR1103-1地块，楼面价6305元/㎡。
海通地产成立于1992年，属于东营地方开发商，此前在章丘开发有海通·龙泉名著项目，此次是其首次进入济南主城。
05
项目配套
【项目区位】：项目占据CLD核心区域，济南东强发展轴心，济南南北发展的黄金带，一脉串联CAD(中央政务区）、CBD(中央商务区）、CLD（中央居住区）三大核芯热土。
【交通配套】：海通芳华悦府近邻地铁3、9号线，距离地铁3号线王舍人站约1600米，距离北侧未开通的地铁9号线约400米；距济南高铁新东站约2公里，周边工业北路高架、凤凰路高架、BRT、多条公交线路纵横交错。
【商业配套】：距离万虹广场800米、龙湖北辰天街1.5公里、高新万达3公里。
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【教育配套】：片区规划三块教育用地，分布在项目周边，北侧规划九年制一贯学校，预计明年交付使用，东侧还有北京红黄蓝幼儿园。
【医疗配套】：项目往东约2.5公里为济南市第三人民医院、往南8公里为省立医院东院。
06
项目价值点
宽幕IMAX级全落地窗
采用现代简约风格，南向全落地窗设计，打造至简通透的建筑美学。
园林景观
精致公区
精装星空顶车库入口。
贴心物业
海通.芳华悦府联袂连续十年蝉联“中国物业服务百强企业NO.1”的万科物业，让更多用户体验物业服务之美好，为业主提供全生命周期服务，专属APP跟进服务，24小时快捷响应机制，丰富业主活动。
07
项目周边楼盘
从2017年开始，工业北张马片区开始迎来大量土地供应，截止到现在，已经经历了几轮产品的变换升级。
2018-2020年，张马开启1.0时代，主要沿着奥体中路规划布局，以刚需流量盘为主，包含公园学府、天宸、悦棠府、璟悦、锦悦府、凤凰首府、魅力之城、奥体时代等楼盘，拿地时楼面价都很高。
早期入市的这些楼盘槽点比较多，品质“一地鸡毛”。目前大多数已交付入住，少量房源仍在售。
2022年，张马迎来2.0时代，刚需、改善兼具，中建蔚蓝之城、银丰御玺、城投瑞马国风、绿城春风心语、大华公园荟、大华公园城市等楼盘都是在这个时间段入市，产品品质有了明显提升。
目前，在售房源数量在逐步减少，并在近几年陆续交房，仅个别房源在售。
2025年，张马片区进入3.0时代，瑞马国风麓府、海通芳华悦府、中奥观宸、建工春和景明、中建别墅项目的入市，又给区域带来一波大体量供应，主打低密产品、高性价比，竞争越发激烈。
08
项目动态
项目1号楼可以认购，5/7号楼可以锁房。 目前，115㎡可锁楼层多一些，108/129㎡剩余4楼以下和顶楼。
1/7号楼：18层小高层，2个单元，一梯两户，户型为108㎡、115㎡，均价13600-13800元/㎡。
5号楼：10层高层，2个单元，一梯两户，户型为129㎡，均价14800元/㎡。
09
项目点评
从位置上来说，现阶段海通芳华悦府周边都是荒地，还在开发建设，不过，往北1000米左右就是万虹广场，1500米处还有龙湖天街等，这一片的配套已经发展的比较完善了，距离芳华悦府都不远。
交通方面，地铁3号线王舍人站距离项目大概1000米，距离在建的9号线400米，通车后出行挺方便的。
教育方面，项目的配套学区现在还无法确定，大概率是北侧规划的九年制一贯学校，预计明年交付，实力就不要有太高期待了，毕竟学校配套对整个张马片区而言，都是一个痛点。
再来看地块素质。海通芳华悦府的地块形状是一个L型，东北角是供电站、公交停车场站，公交停车场带来的噪音影响是不可避免的；南侧一路之隔规划大型医院，好处是就医方便，但同时，前来就医的密集人群，大概率会造成道路的拥堵。
分析完外部因素对项目的影响，我们再来看一下项目本身。
在市场的重压之下，为了提前圈定客户，芳华悦府在没有拿到预售证时，就开始打着预选房的口号入市首开，这种擦边行为无疑属于违规。
另外，海通芳华悦府一直以落地窗户型为宣传点，看户型图确实不错，大宽厅设计，并且客厅和南侧卧室都是落地窗。
但实际上，为了做出大宽厅效果，减少了厨房、卧室的面积，个人感觉，这样的设计在实际居住时并不实用。
此外，不知道是不是为了控制成本，129平户型的落地窗做的相当奇怪。南侧并非是整面的落地窗，而是用一面墙把落地窗隔成了两块。
最后说一下项目的施工进度。
海通首入济南恰逢楼市寒冬，或许是为了站稳脚跟，海通在营销方面用力过度，一度耽误了施工进度，远落后于周边竞品，不免让人质疑开发商的靠谱程度。不过，项目最近的进度有所加快，并且海通在东营的认可度还不错，此次在济南的首战，大概率不会翻车。
对一个楼盘而言，有优势必然也存在劣势。总体来看，在海通芳华悦府，不到150万能买一套三室带落地窗的小高层，200万左右能买到洋房，性价比还是挺高的，这个预算对刚需很友好。
同时希望海通能坚守初心，在济南也能建成高品质的好房子。
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