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建发从2021年进入南昌市场，也就三四年时间吧，通过缦云、养云、朗云以及观唐这四个独立操盘的项目，快速奠定了它独树一帜的市场地位，也拿下了很多荣誉。当然，还有它对“一分价钱一分货”的坚持，这一点其实绝非易事啊！在如今这种无休止的价格战竞争中，建发依然拿到了去年南昌楼市销冠，今年上半年也斩获了第二名，其实说明了很多问题。

那带着这些问题，今天我们就来聊一聊下半年即将入市的建发新盘——朝阳观云。

第一，观云的地段位置，大家应该都比较熟了，能在如今这样的行情下，成为近三年来朝阳的新地王，就足以说明地段条件和配套体系的优质程度，要啥有啥，这个一目了然，我就不再赘述了。

第二，2.2的容积率，小高层+洋房的业态定位，套均面积超过了150平方米，一个纯改善盘，也是建发在朝阳打造的首个新规住宅，户型设计相比缦云、养云会有极大的提升。但现在开发商只公布了面积段，还没看到具体的户型设计，暂时没办法给大家看。

那今天讲什么呢？一个讲观云产品力下的生活，一个讲观云进入二手房之后的流通（现在讲二手房流通是不是太早了，项目都还没开始卖呢？错，就是因为还没开始卖，所以更值得去讲，这种项目不讲流通就是耍“流氓”，或者说是对自己财富的极大放纵，不负责任）。

生活是它的使用价值，流通是它的金融属性，也就是说观云既要提供实用价值，又要提供情绪价值，还要具备资产属性，这就是我对建发朝阳观云的价值预判。

小区外面是现代都市的烟火气，快意节奏的生存感，小区里面却是风雅宋韵的民族精粹，千里江山图下的厚意深情，在繁华之中安得宁静致远，却又怀持青云之志——这就是朝阳观云的理想生活观。

首先，生活场景提供的是使用价值，而观云塑造的生活场域，我认为就是一种理想且独特的都市生活样本之一。如果你仅仅只从地段上去评价，那可以说整个朝阳新城都差不多，没多大区别，几乎所有的配套都是区域内的共享资源，没有多少唯一性，不必去做价值解读。

一句话概括，观云的外部生活场景，就是可以便捷地享受城市资源，做到吃穿住行、医康养学游全覆盖。

而真正拉开阶级差异的是建立在这块土地之上的独特生活场景。南昌首个风雅宋韵新中式美学的改善住区，这种基于建发深厚产品底蕴的定位不仅是一种标新立异的打造手法，更重要的是这种建立在宋氏美学观感和精神文化内涵上的居住体验，在朝阳，乃至整个南昌都是独一无二的，最后还将成为观云业主的身份标签。

有人会拿之前的养云、缦云这种王府新中式作比较，两者都是对中国风的演绎，这个没错，确实有他的相似之处，但事实却是二者不是一个时代的产物，已经有了明显的产品代差。

一是新规和旧规的区别，新的建筑设计规范，特别是户型设计上会有很大的差别，还包括园林地库、公区配套、用料用材、工艺手法上，观云是在行业已经全面进入到产品力内卷时代下的产物，只有极致的苛求才能在逆周期市场赢得到生存机会，这是大环境决定的。而养云、缦云当时的境遇远不如今天这么残酷，更多还是在品牌移植和国风产品的降维打击下赢得的市场，虽然产品力在当时来说也绝对算得上是标杆，但是和今天是没有办法比的。（下图为观云小高层立面效果）

结论就是观云在产品力上的高级感，还是舒适性，要比养云、缦云强很多，特别是在户型上，立面质感、空间尺度、得房率、超级阳台、全尺寸飘窗、纵向层高等等，都会全面超越上一代产品，更具有改善大宅的气场和松弛感。

二是，地域文化内涵与产品力的深度融合，让社区内部的生活场景，更富有深层次的文化品味。我个人认为宋风更贴合南昌，宋代在中国历史上是一段特殊的文明进程，重文轻武，大道至简，文人地的风骨也都藏在建筑里，美学追求与盛唐那种外露的气质有着明显差异。而且南昌既不是大宋都城，也不是中原文化的腹地，用今天的话来说低调的奢华更符合千年豫章的文风气质。

而且，如今南昌保留下来的建筑古迹也很多都是宋代的，你看重建后的滕王阁也是借鉴了宋代的建筑元素，然后建发又把滕王阁的宋风意境融入到了观云引以为傲的65米宽，12米高的超级大门上，双重飞檐有着极高的艺术审美和文化内含，真的非常漂亮。

包括门头上的匾额题字也是南昌本土书法家杨剑的亲笔。另外，它还将南昌市花金边瑞香、豫章八景和书院文化等等，这些属地符号运用到了园林和立面造型中，让观云的风雅宋韵更具江佑文化的领地感，这种价值构建也更符合改善群体置业动机。

除了这些，包括观云具有宋氏风格的公建化立面、三进制归家礼序、下沉的山水庭院、国风园林、会所泳池健身房这些外化的豪宅卖点都是标配。并且，这是一个相对比较大的地块，园林体量是充足的，能够承接更有层次、更丰富的植被绿化和庭院小景，这一点其实非常重要，如果是小地块就会受到很大限制。

虽然，目前观云只公布了大门、几张住宅立面和局部园林的效果图，其它大部分产品亮点都还是保留曲目，等到售楼部示范区开放再隆重登场，让大家眼前一亮，这个也是建发一贯的操盘风格。

但是，我个人认为观云一定会把公建化立面的高级感和立体园林，山水庭院，一步一景的故事性和层次感会做出新的高度，用极致的产品力体验和精神内涵俘获改善群体的芳心，不然很难承载它作为近三年来朝阳地王的价值和企业自身的经营需要。

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