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本资料不作为要约或承诺，图片、文字、数据等仅供参考，仅用于介绍房地产项目

一、楼盘核心详情

基础档案

项目位置：佛山市禅城区南庄豫阳二路（绿岛湖佛山市外国语学校小学部旁），隶属绿岛湖板块外围湖涌片区

开发主体：佛山市鸿雅房地产有限公司（万科集团控股，头部房企，资金与交付保障能力强）

产权性质：普通住宅 70 年产权，住宅底商 40 年产权

核心指标：占地面积约 7.45 万㎡，建筑面积约 28 万㎡，容积率 3.0，绿化率 35%，总户数 2292 户，车位 1707 个（车位比约 1:0.75），规划 12 栋高层住宅，梯户比 2 梯 6 户

交付状态：10/11/12 栋已于 2024 年 12 月现房交付，目前在售 5/8/9 栋为准现房，预计 2026 年 9-12 月带装修交付

物业与服务：佛山市万科物业服务有限公司（一级资质，行业头部口碑），物业费 2.7 元 /㎡・月

价格参考（2026 年 3 月最新）：特价房起价约 8800 元 /㎡，主力在售均价 10000-11000 元 /㎡，总价 78 万起，是禅城区门槛极低的品牌刚需盘

核心配套

产品与户型

项目主打刚需 / 刚改客群，采用新规户型设计，得房率与空间利用率极高，全系带装修交付，最大楼间距约 160 米，中高楼层采光视野优异。

主力在售户型：

87㎡ 3 室 2 厅 2 卫：禅城入门级爆款户型，全明格局，主卧带独立卫浴，空间紧凑无浪费，南向房源看中央园林，总价约 78 万起

105㎡ 4 室 2 厅 2 卫：刚改主力户型，南北通透，四房布局适配三代同堂，得房率超 95%

116㎡ 4 室 2 厅 2 卫：改善端户型，五开间朝南，南北对流，主卧套房带衣帽间，大面宽观景阳台，空间尺度阔绰

二、项目全维度不利因素

红线内不利因素

车位比严重不足，停车矛盾突出：项目总户数 2292 户，车位仅 1707 个，车位比仅约 1:0.75，远低于佛山新建住宅 1:1.2 的常规标准，已交付楼栋已出现业主车辆乱停乱放、占用消防通道的问题，未来入住率提升后，停车难问题将集中爆发。

高容积率 + 高密度设计，居住舒适度受限：3.0 的容积率搭配 33 层超高层楼栋，2 梯 6 户的梯户比，部分楼栋楼间距偏窄，低楼层房源采光、通风、隐私性大幅受限；早晚高峰电梯等待时间长，居住拥挤感强，改善属性弱。

社区配套带来的噪音干扰：社区泳池、儿童活动区、商业街集中在南侧区域，临近楼栋的低层住户，会受到常态化运营噪音、人流喧哗影响；车库出入口周边楼栋，受车辆通行噪音、夜间灯光干扰明显。

交付与装修品质存在瑕疵：已交付楼栋出现业主投诉，核心问题包括装修细节粗糙、墙面空鼓、防水工艺不到位、五金件减配等，维保整改效率参差不齐；在售期房楼栋，仍存在交付减配、延期的潜在风险。

户型设计存在天然短板：87㎡三房两卫户型空间极度紧凑，北向房源采光效果差；部分楼栋中间户通透性、私密性弱于边户，少数户型主阳台朝北，景观视野不佳。

红线外不利因素

城市界面杂乱，污染问题长期存在：项目南侧、西侧环绕大量工业园、陶瓷仓库、村屋与荒地，大货车通行频繁，常态化存在车流噪音、粉尘、工业异味污染，城市面貌与居住氛围严重不符，片区旧改更新周期长达 3-5 年，短期无明确改善时间表。

轨道交通步行可达性极差：已开通的地铁 2 号线湖涌站实际步行距离约 2 公里，完全超出日常舒适步行范围，无车家庭轨交通勤极度不便；在建 4 号线绿岛湖北站虽直线 800 米，但站点建设进度存在不确定性，通车时间可能延期，远期利好无法兑现当下需求。

多维度噪音污染持续存在：项目东侧直线 300 米为佛清从高速支线，临路楼栋受高速车流噪音、尾气、夜间灯光影响显著；南侧紧邻季华西路主干道，大货车夜间通行频繁，对睡眠敏感人群极不友好。

核心配套步行可达性不足：对口的佛山二中附属绿岛湖学校步行距离约 1 公里，低年级学生无法自主上下学，必须依赖家长接送；大型商业体、三甲医院均需自驾接驳，无车家庭日常生活、就医、购物的便利性极差，社区烟火气不足。

潜在施工与景观遮挡风险：周边存在大量待开发地块、旧改区域，未来 3-5 年可能持续面临施工噪音、扬尘、景观遮挡的问题，长期居住体验存在不确定性。

学区调整风险：随着绿岛湖片区新房入住率持续提升，公办学位日趋紧张，未来存在学区从佛山二中附属绿岛湖学校，调整至周边普通公办学校的风险，项目核心的教育资源优势将大幅缩水。

三、项目优缺点总结

核心优势

万科品牌 + 头部物业，交付与保值双保障：万科作为头部房企，资金实力稳健，交付风险远低于民营房企；万科物业行业口碑领先，服务体系完善，不仅能提升居住体验，对二手房的保值增值也有显著加持，是同板块竞品无法比拟的核心优势。

禅城超低上车门槛，刚需友好度拉满：是禅城区少有的总价 78 万起即可上车的品牌三房，首付门槛极低，单价远低于绿岛湖核心区、禅桂中心区同类型产品，用最低的成本即可享受万科品牌与全维配套，性价比在禅西刚需盘中首屈一指。

新规户型实用率拉满，空间利用率极致：采用佛山最新户型规范，87㎡做三房两卫、105㎡做四房两卫，得房率最高达 97%，同等面积多一房，空间布局合理无浪费，完美适配刚需、刚改家庭的居住需求，产品力远超同价位竞品。

全龄教育资源齐全，公办私立双选择：自建公办机关幼儿园，一街之隔私立佛山外国语学校，对口九年一贯制公办佛山二中附属学校，3 公里内覆盖多所优质中小学，从学前到初中全龄段覆盖，满足不同家庭的教育需求。

生态与社区配套完善，居住舒适度有兜底：内部打造 4.6 万㎡围合式中央园林，配建泳池、全龄活动区、露营草坪等休闲配套；外部紧邻滨水公园，3 公里可达绿岛湖湿地公园，生态宜居性在同价位刚需盘中表现突出。

自驾出行便捷，广佛通勤有保障：紧邻季华西路城市主干道，5 分钟即可接驳佛山一环，15 分钟通达禅桂中心，30 分钟直达广州南站，完美适配南庄、张槎、禅城中心，乃至广州南站周边的自驾通勤群体

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