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福州二内晋新榕和砚分析
继续王庄新盘分析，如果说左海紫阳隐翠是贴着大名城，那今天聊的新榕和砚，更是被几个老小区包围起来。
当隐翠说是福州少有一字排开的项目时候，其实新榕和砚也是一字排开。
如果说晋安湖属于榕发，那光明港就属于新榕，从新榕金雁郡（安商）、新榕和砚、新榕亦川，三个新盘都能看。
楼盘规划
新榕和砚：地处晋安区文博路南侧，乐园路西侧，象园片区。
项目占地约8.4亩，2栋24层2T2高层住宅，139平的产品，层高3.15米，合计92套。
从定位来看，主打地缘刚改，袖珍社区，依靠高层的光明港+晋安河景观。
从规划来看，项目也非常适合做抬板社区，减少低楼层的住宅，增加公区空间和私密性。
楼盘土拍
2025年3月28日，新榕以2.18亿拿下宗地2025-02号，溢价率2.8%，楼面价16183元/㎡。
土地面积：8.42亩，容积率：2.4以下（其中商业建筑面积不超过400平方米），限高： 80米，划片：福州市象园小学，对口福州十八中象园分校。
分析：去年的第一场土拍，当天拍出三幅住宅，分别是国贸望樾、建总瑞玺，以及新榕这幅。
不同在于，在国企兜底的背景下，这幅地块当天厦门建发进场举牌，不过新榕依旧跟进，最后叫了几轮后，建发退出，被新榕拿下。
在土拍前，有预测这幅地块，可能国贸有意愿拿下，因为地块北侧即国贸榕上。
最终结局，国贸是举牌了，不过是举了五四北的低密地块，即目前去化不错的望樾。
这也是福州这么多年比较少见，外来房企进场举牌，最终被本土国企争夺走。
回到地块自身，地处二环内，与台江一河之隔，袖珍地块，楼面价1.6W，容积率2.4，开发压力相对轻松。
对比周边已经拿下的地块，左海隐翠1.7W、福厝缦宸1.54W、榕发大观1.83W、新榕亦川1.85W。
项目的楼面价优势尚可，高层还有景观资源，如果把隐翠移过来，不知道会不会更媲美。
当然整体来说，这种地块开发的空间也不大。
最终新榕给出的定位是高层刚改产品，也算符合目前的市场属性。
对于新榕，今年拿地也不少，部分在二环内，大部分也都给出改善产品，只不过细细回顾，房企实际压力也不小，一个云行、一个云和悦，就已经够呛。
这也不是个例，目前大部分国企都遇到一个情况，拿了不少核心地块，只不过它们并未给出太好的操盘表现，有一种赶鸭子上架的感觉。
户型情况
139平：四房两厅三卫，2T2，电梯厅隔离性一般，主流布局，四开间朝南，主卧也做了L型窗，客厅面宽尚可，也有生活阳台，还做到三卫，虽然其中一个是暗卫。
主要缺点在餐厅与厨房的尺寸设计，餐厅没有独立空间，影响动线，加上整体尺寸偏小，使用体验一般。
客厅左右都是承重墙，也没有太多调改空间，只能说设计不够均衡。
至于所谓的新规得房率，做个对比，5年前的国贸榕上，142平户型如下，小高层的独梯产品，少了个卫生间，北侧书房也小了一点，但是整个布局看上去更合理一些。
区位情况
项目位于晋安区二环内，距离世欧王庄700米，距离光明港200米，距离南公园900米，周边还有市博物馆等，休闲购物尚可。
周边地铁只有F1快线，距离500米，有一定帮助。
对于项目而言，被老旧社区包围，低楼层视野比较一般，对于高层而言，有南侧和西侧的景观，算是一个亮点。
项目隔壁是十八中象园，需要注意声音，自身两栋楼，东西端头的主卧是L型开窗，注意是否存在隐私问题。
对于项目自身而言，由于袖珍社区，北侧做底商，社区基本没有什么体验。
价格情况
项目还未上市，以周边做个参考：
1、榕发锦珹大观：超高层改善盘，去年毛坯成交均价3.2W
2、首融府：次新改善盘，二手均价2.9W
3、新榕亦川：高得房率洋房，毛坯均价3.3W
4、国贸榕上：安商盘商品房，毛坯2.8W
分析：对于项目而言，个人预计定价会在3W左右，高层价差会高一些，总价差不多420W左右。
对比目前周边的新盘，新榕亦川起步165平，左海隐翠起步180平，总价不在一个区间。
剩余就榕发锦珹大观，超高层的大盘，大部分户型也是169平以上，竞争性也一般。
目前来看主要对手主要是即将上市的福厝紫阳缦宸，户型面积接近，都是小型社区。
差别在于，缦宸是小高层，得房率更高一点，距离地铁也更近，周边生活气息更浓。
新榕和砚更安静，周边不利因素也少，加上还有高层的景观。
两个项目目前来看，主打都是地缘客，就看地缘更侧重哪一点了。
总的来说，项目的产品定位算是贴合板块需求，加上体量不大，无非是市场对新榕的认可度如何，以及最终房企会如何定价了。
楼盘总结
项目位于晋安区二环内，优势在于高层有景观视野，周边配套尚可，去库存压力不大，劣势在于社区太袖珍，没有公区体验，特别对比目前的新盘市场，房企市场认可度一般，周边新盘库存不小。
对于地缘而言，无非是评估最终的价格是否存在溢价，目前二内晋的楼市，供应量整体较大，改善盘卷的也比较严重。
题外话
这幅地块更大的讨论度还是集中在当时土拍，建发进场举牌，最终被本土国企抢夺，这个场面放在以前是难以想象。
对于这幅地块，看上去有一种建发朗云的既视感，两栋楼的小区，靠景观做卖点，房企操盘袖珍盘也有案例，不过最终拿地的意愿也不高。
目前福州市场，基本被国企垄断了，部分国企更是一门心思卷改善。
前几年福州的改善代表就是建发，如今在海哥等灯塔面前，阿发也显得稚嫩。
只不过建发在福州的改善出圈，也经历了很长的磨合期，前几年榕墅湾被坑，也是当时的舆论风向标，后来靠着养云成功出圈，开始在福州遍地各种云。
回看福州的本土国企，目前还没有哪个操盘的改善盘，有热销出圈的表现。
在这种操盘表现下，不少还一股脑做高改等产品，只能说志向宏大，只不过市场终究是用数据说话。
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