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珠江海珠里，海珠低总价上车盘

一、项目概况及区位

珠江海珠里处在海珠西的核心区。位于海珠区燕子岗体育场旁，直线距离只有100米。燕子岗体育场曾作为亚运会的主要场馆之一，是九运会的足球训练场。

小区占地面积1.37万方，总建筑面积3.2万方，绿化率30%，容积率只有3.18，这在动辄容积率5以上的海珠，还是很亲民的。

小区的规模非常小，一共三栋建筑里，一栋是商业办公，一栋作为政府统筹用房，只有一栋作为住宅。总共货量在120户左右。

车位的配比是1：1.18，很充足。

产品的面积段集中在75-129㎡，户型都很方正，基本都达到了85%的实用率。

另外，目前小区可以实现准现房销售，即买即住，也是开发商打出的主要卖点之一。

二、项目配套

1、交通配套

小区周边环绕多条地铁线，目前最近的是2号线江泰路地铁站，步行距离大概在1.3公里。除了2号线外，还有8号线、广佛线，以及在建的10号线和11号环线。

附近交通的路网也是四通八达。不论是驱车前往琶洲，还是江对岸的珠江新城、金融城，都是半个小时内的车程。

2、教育配套

小区楼下是侨燕苑幼儿园，对口的小学今年是五凤小学。五凤小学所在的这一组未来摇号的中学有南武中学，第四十一中学等多所名校。

在海珠是比较优的分组。

3、医疗配套

其实海珠很多优质的配套都集中在海珠西。小区周边有多家三甲医院。广州医科大学附属第二医院，南方医科大学口腔医院等多家优质医疗资源就在小区附近。

4、生活配套

小区社区有多元化的商业，生鲜市场。另外在周边2.5公里范围内，有多个成熟的商圈。江南西商圈，乐峰广场，万科里，燕汇广场等等。绝对可以业主满足日常生活的购物消费需求。

其次，社区配备多元化的运动设施，旁边的燕子岗体育中心有足球、篮球场等多样运动设施配套。

三、户型设计

小区虽然套数不多，只有120多户，但是产品面积段丰富。覆盖了75-129㎡的面积段。产品也从两房，到三房，再到四房一应俱全。整体是刚需偏改善的定位。

小区的净层高超过3米，保证室内的空间更宽敞，空间尺度更到，可以有更好的采光和通风效果。

不过小区由于设计较为传统，外立面看起来略显陈旧。还是以实用性和性价比为主吧。

具体户型设计如下：

其实我们在21年的时候，结合周边的售价，对小区的预计是5.5-6万/㎡，目前放出的价格是5万/㎡起，性价比还是有的。

在海珠西的新房，配套成熟，产品也还过得去，这个价格还是不错的。

四、周边产品对比

海珠目前在售的新盘，例如海珠湖景峰的成交均价是5.5万/㎡，中海江泰里的成交均价6.2万/㎡，江湾和樾的成交均价7.3万/㎡。

二手方面，保利海棠花园的挂牌价在5.2-6.5万/㎡，富力顺意花园的挂牌价4.8-5.5万/㎡，南景园的挂牌价4.2-5万/㎡。

五、项目优缺点总结

项目优点：

1、对于已经熟透，缺少增量的海珠西来讲，珠江海珠里的周边有五凤村旧改带来的增量。特别是旧改带来的教育资源升级。对于未来小区的价值进一步提升，是有很大机会的。

2、周边成熟的配套。不论是商业，还是教育，还是交通，都可以称得上丰富且便利。对于习惯于老城区便利生活，又想住新房的客户群体，是很有吸引力的。

3、小区的这个价格颇有性价比的。海珠西有很多类似的麻雀小区，地段和配套都有相似之处。但是海珠里难得的在这其中具有性价比优势的同时，还有未来增量的想象空间，实属难得。

项目缺点：

1、就三栋楼，还有一栋是商业，一栋是政府统筹，居住人群并不纯粹。这么小的规模，也就不用奢望小区自身的园林配套了。这点对于居住环境要求较高的人群来讲，还是很介意的点。

2、目前周边的环境一般。老城区的配套成熟，但是往往会熟透了。老旧窄小的街道，陈旧的设施。加上小区旁边还有一处加油站。而五凤村旧改的具体时间节点也不可控。因此现在买入，就意味着需要接受现状。

3、小区的设计比较过时，外立面也号，产品的设计也好，都没有特别出彩的地方。像129㎡的户型，如果总价去到了700万以上，其实可以有其他的选择。

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