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一、土拍与开发背景
宗地：2025-09 号（金山绿轴核心）
拿地：2025 年 5 月， 左海集团 （市属国企） 39 轮竞价， 2.73 亿 竞得，溢价 16.2%
楼面价： 16050 元 /㎡
占地：约 15.95 亩（10631㎡） ，容积率 1.6 （金山核心罕见低密）
规划：3 栋（1 栋 7+1 层洋房、1 栋 15+1 层小高层、1 栋 24+1 层高层）， 共 106 户（纯商无安商）
开发商：福州 左海控股 （市属国企，稳健安全）
二、基本信息
地址：仓山区凤岗路北侧、刘宅路西侧（紧邻建发玺云）
备案名：锦翠公馆；推广名： 左海锦翠
产品：洋房（7+1F）、小高层（15+1F）、高层（24+1F），纯板楼
主力户型： 146㎡四房（洋房）、149㎡四房（高层）、169㎡四房（小高层）
梯户：1 梯 2 户， 独立光厅入户（约 10.59㎡） ，近一梯一户私密
层高： 3.1 米 （比常规高 20cm，空间感强）
装修： 毛坯交付
物业： 左海物业 ，物业费约 3.5 元 /㎡/ 月
价格：均价27999- 33000 元/㎡ ；总价410 -520 万
状态：2026 年 5 月开盘，在售
交付：预计 2027 年中
核心配置：30% 绿化率、全龄园林、人车分流、地下车位约 120 个（配比 1:1.13）
三、配套速览
交通
地铁：距 5 号线凤岗里站约 500 米（步行 7 钟） ，双地铁规划（3 号线换乘）
自驾：凤岗路、金洲南路、浦上大道，5 分钟上二环，10 分钟达万宝 / 东二环
公交：周边凤岗路站、刘宅站，45 路、128 路等
教育（核心亮点）
划片： 金山绿轴 一贯制学校（规划） ；过渡：仓山进修校附三小 + 仓山区实验中学金山分校
周边：金山小学、金山中学、福州八中江南校区，教育资源成熟
商业
日常：社区底商（生鲜、餐饮、便利店）
大型：5 分钟达 金山万达、爱琴海购物公园 ；10 分钟到万象里、欢乐颂
生态
紧邻 金山绿轴公园（约 20 万㎡） ，步行 5 分钟到乌龙江湿地公园
周边飞凤山公园、高盖山公园，生态宜居
医疗
三甲：福州市第二医院、省立医院南院（车程 15 分钟）
社区：金山街道社区卫生服务中心，日常就医便捷
四、核心亮点
金山绿轴绝版低密：1.6 容积率、106 户纯商小社区，主城稀缺低密改善
国企开发安全：左海集团（市属国企），资金稳健，交付风险低
地铁 5 号线口：步行 7 分钟到凤岗里站，通勤便捷，保值性强
独创光厅入户：每户约 10.59㎡独立全明光厅，可改私家花园 / 社交厅，得房率近 100%
3.1 米层高 + 纯四房：全户型 3.1 米层高，146-169㎡纯四房，改善属性拉满
成熟配套 + 规划利好：现成商业 / 地铁 / 教育 + 金山绿轴规划，自住保值双优
五、户型解析（纯改善大平层）
1.约 146㎡ 四房两厅三卫（洋房主力）
四开间朝南
，南向面宽约 12.8 米，采光通风顶级
独立光厅入户
（约 10.59㎡），私密归家，改造灵活
主卧套房：独立衣帽间 + 全景飘窗 + 双台盆卫浴
双套间设计，老人房带独立卫浴，三代同堂私密无忧
适配改善自住 / 二胎家庭
2）约 149㎡ 四房两厅三卫（高层主力，占比 45%）
四开间朝南
，南向面宽约 13.2 米，视野开阔
约 7 米横厅 连接观景阳台，通透大气，社交属性强
动静分区清晰，次卧带飘窗，空间利用率高
独立光厅入户，私密性强，得房率高，刚改预算内一步到位首选
福州左海锦翠149㎡户型
3）约 169㎡ 四房两厅三卫（小高层终极改善）
四开间半朝南，南向面宽约 14.5 米，采光无死角
双主卧套间（主次卧均带独立卫浴 + 衣帽间），私密性拉满
约 8 米巨幕阳台 ，直面金山绿轴公园，景观极佳
3.1 米层高，空间开阔，三代同堂 / 多孩家庭适配
适配高端改善 / 终极自住
六、优缺点分析
✅ 优点
低密稀缺：1.6 容积率、106 户纯商小社区，金山核心绝版低密，居住安静纯粹
国企安全：左海集团开发，资金稳健，交付确定性高，改善安心之选
地铁便捷：5 号线步行 7 分钟，双地铁规划，通勤与保值性强
产品硬核：独创光厅入户、3.1 米层高、纯四房、双套间，改善属性拉满
配套成熟：现成商业 / 地铁 / 教育 / 生态，无等待期，自住即享
得房率高：光厅 + 高赠送，得房率近 100%，146㎡≈传统 180㎡
⚠️ 缺点
体量过小：仅 3 栋楼，无大型园林、会所、泳池，社区配套有限
价格偏高：均价 3.1 万 /㎡，总价 450 万起，刚需无法上车，客群受限
交付较晚：预计 2027 年中，等待周期约 1 年
学区一般：过渡划片普通公立，新学校待建，非顶级学区
周边竞品多：金山绿轴板块竞品密集（建发玺云等），竞争压力大
七、项目总结
左海锦翠是 福州金山绿轴板块稀缺的低密纯改善社区 ，核心价值聚焦 “ 国企安全 + 1.6 低密 + 地铁口 + 独创光厅 + 3.1 米层高 + 成熟配套 ” 六大维度，精准匹配预算 450-520 万、追求主城低密改善、重视地铁通勤、看重交付安全、地缘性强的高端改善家庭。
项目完美契合 金山 / 仓山地缘改善、二胎 / 三代同堂、重视私密与舒适度、地铁通勤刚需、自住为主兼顾保值 的人群； 追求大盘园林、顶级学区、低总价刚需 的客群不建议选择。
在福州主城低密地块稀缺、改善产品同质化的背景下，左海锦翠凭借 绝版低密 + 独创光厅 + 国企背书 的差异化优势，成为 2026 年福州改善市场的标杆红盘，适合作为长期自住的核心资产配置。
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