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满天都是谈书香五缘价格，但关于这个项目本身的细致分析却是少之又少。这篇3600字的深度解剖会给你答案：
用材与园林
1、我看到了建发不一样的设计风格，也看到了建发园林的退步。设计上建发依然很好看，但同样的设计，用料可贵可便宜。利润决定成本，任何生意都是一个道理。
先看这个造景-流水瀑布以及杭州的同款实景：
对比下建发湾玺或养云的园林，核心差异：硬化面积多+细节少+普通树种较多+金属用材多。
此图源自湾玺实景
流水瀑布更多是造景噱头，其实就是利用下沉会所的层差，用石头做高桥+金属亭台。书香五缘采用了大量的硬化地面、石头墙面和金属亭台。设计好看，但材质上和湾玺大量不同的奇石+造型树还是差挺多的。
举个材质案例：为什么建发这两年的营销中心，海沧湾墅反而是夸的最多的？因为都是中式书院，建发项目之前基本用钢柱+玻璃，建发湾墅用的是真正的红豆杉和紫樟木，这种厚重感和现代金属完全是不一样的。
此图源自湾墅实景
再对比下水景，更明显。
书香线条方正，有大量石板硬化（预计水池底下也是平面底砖）。
比下图橖月的水景：不仅形态各异，造景丰富，水池底下都是铺的鹅卵石。哪个更贵一目了然。
此图源自橖月实景
当然，用的没那么贵不代表不良心。只是利润、定位不一样。奔驰S和迈巴赫还是有差。
2、3600㎡的草坪。说实话，讲的好听，真做完拍掌的不一定多。设计好的草坪是挺好看，有些法式园林会用。比如阳光城、中铁元湾，但这种从没被人夸赞过。很多人喜欢建发就是因为喜欢密集、精致的园林，而不是草坪看星星、露天电影等。因为真想要草坪，直接去公园更好。园林要的是好看，细节。
而且即便是贵些的草种，也算便宜的。一千平草坪和一千平花木造价还差挺多的。因为沙盘还没出，园林效果图上未看到。相信建发应该可以围绕这个主题把造景可以弄更好看。
3、公园里的房子，夸大了。项目边上的香樟大道、风铃木大道其实就是绿化带。开发商代建红线外绿化带的有很多案例，但实际上都做的一般。地形狭窄+成本，决定这和真正的公园相差还挺大。
去真正的公园距离也会尴尬点，五缘湾沙滩需要跨越环岛干道，到湿地公园这边要跨过民俗文化园和鹤息园，约650米左右。
4、双会所（架空层+地下会所）还是花了钱的。建发的架空层是厦门第一档，不用怀疑。下沉会所其实建发之前也做的少，养云也做过，做的算挺成功。央著这类的鲤乐汇是真不太行，不是不好，而是弄了培训班这类。好好的做LOW了。所以重点在是不是只对内部，不外包。
我采访了下养云的业主。养云会所的健身机构最早有引进，但最后运营不下去（因为业主自己很多有自己的私教 +器材少，规模小，和专门健身房有差距）。SPA区有找树一派，本来想对外运营，但被养云业主强列反对，现在只对内。运用最多的是私宴厅。
从目前书香五缘放出来的效果图，室内恒温泳池必须点赞，私宴厅、健身会所都还不错。下沉篮球馆装修简单了点，而且只有半边，非完整球馆。
立面与其余
1、目前建发书香五缘的立面图暂时只可以参照以下这张：
第四代的露台挑空多，会显得杂。普通高层预计含铝板量不多。外立面一直不算建发强项，对比五缘湾的豪宅铝板战确实略吃亏。
2、容积率实际是3.1，算的2.7是把旁边绿化带也算进来了。和现在的岛内新盘比，容积率确实算低的，但和五缘湾的其余二手比，就稀松平常了。
3、能看海景或湿地景观的不多。目前只有3栋（1#、6#、11#栋），目前钟宅地铁边原规划为厦门特区图书馆，可能变更为TOD综合体，包含图书馆在内和景观住宅（相当于公建缩减，增加了住宅）。会对现在的景观遮挡。另外钟宅民族文化园中有块地，不确定未来是否会变成住宅。所以现在销售过程中也没怎么讲景观。
4、楼间距有宽有窄，实际有好几栋比较窄，部分可能只有30多米，下面这张图是我朋友阿拉蕾测算的，不一定很准，但可以参照。
楼栋排布来说，一些边边角角的楼栋会被边上楼栋挡，比如1#、5#西侧、9#中间套、10#、13#西侧。不过整体这个盘的空间感在岛内新盘里优秀的，目前在卖的很多更差。
5、2.5万平的中庭足够大，双中庭挺不错。即便是整个五缘湾，有大中庭的也不算多（只有特房五缘尊府、五缘新座、琥珀湾、润园、鑫海湾）
6、客厅玻璃面窄，分割的比较碎，小框。这点从五缘鲤开始就是这样了，跟旁边天琴海巨大的客厅玻璃面比，差不少。
7、整体精装在岛内算中等偏上点，排不到前列。比之前好些的地方在客厅岩板背景墙重新开始配备了，另外公卫也是智能马桶。
8、小区层高差异比较大。小面积是高3米、143平开始3.1米、第四代3.15米。都比目前的建筑要高。
9、得房率其实比起云起东方和五缘鲤计算是差不多的，只是飘窗能砸，这点实用性更强。也能欺负下周边二手，但比岛内老牌的赠送选手：联发五缘湾一号、新景国际外滩、禹州城上城这类，真比不了。
地段与学校
1、这块地曾经顶着五缘湾最后一块地的名头，号称会做大面积豪宅，只是没想到这么快屈服于市场。比起后来期待的钟宅地铁边和五缘湾地铁边两块地TA不算优质的。在小版块位置算中等。优势在去学校近、安静。
2、小面积5.6万、127边套预计5.75万的均价对二手确实是降维打击。主要是现在五缘湾的二手很多已经老了，哪怕天琴湾、中铁元湾、央座这三个有机会竞争前十的豪宅，都不太行。园林、架空层、车库都远比不过新盘。而且整体二手户型偏大、房间少，哪怕单价低，总价也会尴尬。
3、说钟宅板块是高密度水泥森林不为过。小尴尬在：纯住宅集中区，配套比五缘湾其余板块差。上万户住宅扎堆，有网友评论：感觉连空气都是稀薄的。
在整个五缘湾只有五缘实验跟这个类似。也是因为配套少，所以在学校被五缘二实验追平后，二手价格现在还不如二实验。目前地铁边规划不确定，商业其实一站地铁去K11更现实。
4、地铁300多米，算很近的。学校隔壁。真正的公园650米。其实真正远的是商业、医院，要1公里+。在新盘里配套距离谈不上优秀，但也不差。
5、民俗文化园作为配套来说挺无聊，也没实际作用。但是作为传统文化挺不错，这个也并不可怕。有些人担心鹤息园，其实鹤息园的位置在拐角里侧。只有极少量楼栋能看到，能看到的也基本上可以看湿地公园。所以平常心看待就好。
5、学校明确划片双十湖里分校，这学校未来一定会好，因为生源很好。而且其实很多钟宅村民更爱读五缘二实验。在板块内，书香五缘不算最有钱的。湾海、橖月整体业主资产其实要更高。哪怕同板块读二实验的央玺，以前的业主实力更强。另一个就是五缘湾的鸡娃风，不会差的。
6、学校要顶尖，难。不是他不行。而是我们数一下：除了双十湖里分校，现实点湖里未来有机会排的学校就有湖里中学、厦门市音乐学校、乐安学校（可能挂外国语校区）、五缘实验、二实验、一中湖里分校。要把这些都甩后面，才能说顶尖吧。所以会优秀，但学校被平均化更现实。
户型
其实最早看完书香五缘的户型，我略为失望。因为和这两年来建发其余项目带来的变化比，这个并没有多少突破。和业内朋友沟通了下，确实是在现在厦门的规则里做到极限了。
样板房只做了104㎡和127㎡，先说几个整体共性：客厅面宽度在新盘里一般、房间整体不会特别小（个别）、层高足够、房间采光都不错。
另外，部分区域隐私差，比如客厅存在斜角对视。目前出来的户型普遍入户区域利用差，104平的基本没有可用位置，边套也只有一户有少量空间。当然核心筒面积压缩，这样公摊确实相对较低。
104㎡：
五缘鲤99平放大版，差异在两个：1、这次主卧没有做通透。2、因为四个房间都朝南，所以房间采光都会好。缺陷在餐厅狭窄。两个卫生间采光都在夹角，会差。厨房的采光也是天井，白天需要开灯。做四房房间会小，但整体户型竞争力不错。
127㎡：
同面积有两个户型，有一个有双阳台（其实都是设备平台改造，偏窄，不是真外阳台），客厅面宽4.1米，还可以。其中单阳台户型号称美好卫浴，其实就是在原先三分离设计基础上加了储藏间和洗衣区。目前也只有这一个户型有。小缺陷是主卧的视野面会差些，有一些对门。
143㎡：
这个图非正式稿，比其余的差异是厅更舒服，储物空间更多，客厅深度也更深。电梯厅有独立的使用空间，缺陷是因为厨房位置，通透性一般。老人房+储藏间其实设计成半功能卫生间更佳。
另外110㎡户型是127㎡的缩小版，边套通透四房，挺不错。五缘湾市场上没有代替品。可以说是最值得的户型。不过有传闻，13#楼的108㎡整梯被五通拆迁户团购了，不一定会对普通购房者销售（无法确定真假）。
179㎡第四代住宅目前知道的信息是使用率101％，挑高3.15米，户户送30平露台。放风价是1200万以上，单价6.7万起。
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