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低密地块+绿城代建，主打高端合院
先从项目的“出身”说起。
顺北绿城・大美和院所在地块是由佛山顺北盈业房地产开发有限公司于去年11月拍下，总价4.1亿元，楼面价差不多7000元/㎡，由绿城负责代建和销售。
|项目鸟瞰图，图源顺北绿城大美和院微信公众号
从规划来看，项目有两个核心特点，这也直接奠定了它的改善属性。
一是低密属性突出。项目总占地不到5万㎡，容积率只有1.2，是北滘近年少见的低容积率地块。
二是经典“高低配”格局。项目规划了2栋高层人才房，以及29栋联排合院。两者的定位差异很清晰：联排合院以“宋风雅韵，青绿山水”为设计核心，走的是高端路线；高层人才房则围绕“国际化视野”、“多场景打造”、“开放型社区”、“宜居化环境”四大理念，主打小户型，定位为“北滘青年住区”。
聊完项目的规划，再看大家最关心的区位和配套。
首先要肯定的是，项目地处北滘，本身就踩中了佛山临广板块的红利，这是其最大的区位基础优势。
熟悉北滘的人都知道，这个板块因靠近广州南站，前几年一直是广州外溢客群的热门选择，2021年最火的时候新房卖到4万+。
而随着广州地铁7号线顺德段、佛山地铁3号线的陆续开通、悦然广场等商业体落地，板块的地铁、商场等配套也慢慢成熟，逐渐成为“要地铁有地铁，要品质有品质”的宜居板块。
但以上，仅限北滘核心区域。
而现在顺北绿城・大美和院的问题在于，其并不在北滘核心区，而是位于板块边缘，想要享受核心配套，还得付出一定的通勤成本：
比如开车去悦然广场、北滘公园这些核心商圈，至少要10多分钟。
公共交通也是硬伤，离佛山地铁3号线的北滘公园站、广教站差不多2.5公里，走路基本不现实，只能靠电动车接驳。
|顺北绿城・大美和院区位图，图截于贝壳找房，仅供参考
更影响“高端感”的是周边环境。
项目周边还有不少厂房，甚至有大片农田，城市界面看起来比较老旧，这与“高端联排合院”的定位，明显存在落差。
为何？缺少灵魂性质的山水资源。
要知道，佛山优质别墅、或者高端项目的核心竞争力多集中在“资源”，要么靠山、湖、江等自然资源，比如直线距离项目约3公里的君兰国际高尔夫别墅，就是靠高尔夫资源出圈；要么靠城市核心配套，比如禅城的岭南天地别墅，就能近距离享受成熟商圈与生活氛围。
对比下来，顺北绿城・大美和院的环境优势确实不突出。
不过，项目也藏着一张“王牌”，那就是教育资源。其北边就是华东师范大学附属顺德美的学校，周边还有北滘中心小学、承德小学等学校，对重视子女教育的家庭来说，是不可忽视的加分项。
所以说，合院产品与好地段是一种共生共荣、相互成就的关系：
好地段为合院产品提供了价值支撑、生活便利和资产保障，是其高昂售价的“理由”。
合院产品则为好地段提供了最高端的居住形态和最具仪式感的生活场景，是土地价值最大化的“终极形式”之一。
顺北绿城・大美和院，它究竟是一个被低估的遗珠，还是一个需要谨慎权衡的选择？我们拭目以待~
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