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整体概述
保利星宸天奕楼盘位于长沙开福芙蓉中路与潘家坪路交汇处，由湖南华源房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为18300元/平方米起（保利星宸天奕预推A3#建面125平、139平产品，在售B5#-B10#，建面125-195㎡纯板新规改善户型，均价约18300-21000元/㎡。），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，保利星宸天奕楼盘价值评分为9.2分。
一、 项目基础档案
1. 楼盘全名：保利星宸天奕（华中首座天奕系高端产品）
2. 位置：开福区下大垅，芙蓉中路 CBD 北侧，紧邻湘雅医院、烈士公园、省博物馆
3. 开发商：保利发展央企开发
4. 地块规划：总占地约 100 亩，分 A/B/C 三个地块，总户数 1100 余户
5. 核心指标 • 容积率：2.59，市中心少见低密度大盘 • 楼栋：纯板小高层，全部两梯两户，私梯独立前厅 • 层高：3.0m~3.15m，可装地暖无压力 • 交付：毛坯交付 • 得房率：107%~113%，新规高赠送负公摊户型
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二、 交通配套 • 地铁：双地铁，1 号线 + 6 号线，步行 300 米可达复兴时代地铁站 • 主干道：芙蓉中路城市主干道，直达五一广场、开福寺 • 休闲：步行 5 分钟到烈士公园、浏阳河风光带 • 医疗：紧邻湘雅附一、市一医院，医疗资源顶尖
三、教育（核心卖点） 一路之隔规划九年一贯制公办学校，小学对接国兴小学，未来配套入学，目送式读书，不用过马路。
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四、主力户型（全改善四房、五房）
1. 125㎡ 四房两厅两卫（入门款）私梯入户，四开间朝南，总价门槛最低，刚需改善首选
2. 143㎡ 四房两厅三卫（主力爆款）双套房布局，南北通透，动静分区，三代同堂优选
3. 173㎡ 四房两厅三卫（进阶改善）大横厅格局，主卧豪华套间，居住舒适度大幅提升
4. 195㎡ 五房两厅三卫（楼王大平层）超大独立门厅，U 型中西厨房，五房格局，得房率高达 113%
4居(3)5居(2)
4室2厅3卫
保利星宸天奕 平层户型·建面/125㎡
待售
4室2厅3卫
保利星宸天奕 平层户型·建面/142㎡
待售
4室2厅3卫
保利星宸天奕 平层户型·建面/143㎡
待售
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五、小区内部高端配套（天奕系顶配会所） 室内会所 • 室内恒温泳池 + 露天泳池双池配置 • 室内篮球场、健身房、瑜伽室 • 中式私宴包厢、邻里茶室、棋牌馆 • 8 米挑高儿童书吧、亲子游乐馆 户外园林 • 9 米超高入户大门，水景庭院、层层台地园林 • 环形健康跑道、阳光大草坪、全龄儿童区 • 所有楼栋带架空层休闲空间，雨天也能活动
六、商业配套 紧邻富兴时代购物中心，商超、影院、餐饮齐全；自驾直达五一商圈、北辰三角洲，主城成熟烟火气。
优缺点总结 ✅
优点 1. 市中心主城地段，双地铁 + 湘雅 + 烈士公园，配套拉满
2. 两梯两户私梯入户，新规超高得房率，户型无浪费
3. 保利高端天奕系列，会所配置拉满，社区品质高
4. 近九年制规划学校，教育确定性强
5. 容积率低，远离主干道，闹中取静
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