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♎♬三亚【海棠湾君御】

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基本信息

楼盘名称：海棠湾君御

项目位置：三亚市海棠湾区海棠北路 68 号，位于君悦酒店中轴景观的两侧。

开发商：三亚高胜发展有限公司。

承建商：中国中建一局。

物业公司：第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司三亚分公司。

物业类型：商住。

产权年限：40 年。

总占地：约 283 亩。

总建筑面积：约 16 万平方米。

容积率：0.6。

绿化率：65%。

总户数：35 栋。

户型面积

在售户型：主要有 398.85-1102.49 平方米不等的户型，涵盖 4 居 - 6 居室。

项目配套

内部配套：每栋别墅都配备有无边际泳池、按摩浴池、桑拿房、下沉式庭院、采光天井以及双层入户门厅等。

周边配套

商业配套：海棠 68（Arena）商业街、68 环球美食城，周边还有海南国际免税城、超级万象城、太古里、SKP、上海百联、香港怡和等商业体。

医疗配套：中国人民解放军总医院（301 医院）海南医院，距离君御的直线距离约 6.63 公里。

教育配套：人大附中三亚学校，距离君御直线距离约 2.3 公里，周边还有风塘小学、洪风小学、新龙小学等。

休闲娱乐：国家海岸湿地公园、海中海高尔夫、IMAX 影城、梦幻娱乐不夜城等。

设计特色

建筑风格：沿用中国式传统庭院格局，将自然带进生活空间，采用花岗岩配玻璃幕墙的外立面，造型新颖美观大气。

景观设计：别墅户户面海，依托地形高差，人工提高后排 10 米地势，水平方向采用建筑纵向设计，错肩排列布局，保证户户最佳观海面。

空间布局：双下沉庭院设计，拥有阳光负一层，还有独立工人通道，是海棠湾区独有的设计。室内空间宽阔舒适，以中式大宅中心天井为灵感，让热带花园与私家泳池成为别墅中心。

交付标准

样板间：豪华装修，拎包入住。

毛坯房：赠送基础硬装，包括电梯、空调、新风、中央除尘、可视对讲、太阳能、游泳池、绿化植被、花园景观等，内饰部分（天花板、墙面、地面）可付费定制装修。

项目优势

区位优势：位于被定义为 “国家海岸” 的三亚海棠湾，是三亚五大湾区里政府关注力度最高、资金注入最多的湾区，处于一线海景中心地块。

配套优势：享海棠湾区完善的综合规划配套，开发商投资运营的海棠 68 商业街可满足业主日常生活所需。

产品优势：作为海南地区最顶级的一线海景别墅社区，由港企投资，邀请多家国际顶级设计团队参与设计建设，风水好、纯独栋、占地大、造型新颖美观大气。

根据 2025 年 5 月的最新信息，三亚海棠湾君御（君悦酒店别墅项目）目前仍以高端独栋别墅为主力产品，定位为海棠湾顶级度假物业。以下是综合分析及建议：

一、项目核心概况

基础信息

开发商：三亚高胜发展有限公司，物业由第一太平戴维斯提供高端服务。

产品类型：35 栋独栋别墅，毛坯现房在售，主力户型建面 398.85-1102.49㎡，总价 7500 万 - 1.8 亿元 / 套，单价约 10.8 万 - 16.3 万元 /㎡。

交付标准：赠送基础硬装（含电梯、空调、新风系统等），内饰可付费定制装修。

社区指标：容积率 0.6，绿化率 65%，车位配比 1:3，私密性极高。

配套资源

商业：步行可达海棠 68 环球美食城，距三亚国际免税城约 5 公里。

教育：3 公里范围内有人大附中三亚学校（优质公办教育资源）。

医疗：依赖中国人民解放军总医院海南医院（约 6.63 公里）。

休闲：毗邻海棠湾海滩，周边有海棠河生态公园等 4 个公园。

二、最新销售动态

库存情况

截至 2025 年 5 月，项目剩余 12 套房源在售，集中在北区，主力户型为建面 398-885㎡的 4-6 居室，总价 7500 万 - 1.8 亿元 / 套。部分房源如 B 户型（9 号 1.63 亿、10 号 1.5 亿）和 C1 户型（13A 号 9700 万）仍有供应。

优惠政策

基础硬装赠送：毛坯房含电梯、空调、新风系统等基础配置，内饰可定制。

付款方式优惠：全款购房可享 98 折，按揭分期（首付 30%，余款 1 年内付清）可享 99 折。

其他权益：业主可共享君悦酒店高端配套（如私人沙滩、餐饮、SPA），并享受太平戴维斯定制物业服务。

三、政策与购房条件

限购政策

海棠湾沿海一线区域：非海南户籍家庭需提供 5 年以上社保 / 个税证明方可购买。

其他区域：非海南户籍需 2 年社保 / 个税，本地户籍家庭限购 2 套。

商业公寓：不限购，但君御为住宅性质，需符合上述条件。

人才政策

三亚中央商务区引进人才可申请购房补贴（最高 6 万元 / 年），但需确认是否覆盖海棠湾区域。

自贸港高层次人才（如 D 类、E 类）可享受购房资格放宽及补贴。

四、竞品对比与价值分析

区域竞品

海棠湾银海：总价 4900 万 - 2 亿元 / 套，社区体量较大（54 栋），但私密性略逊于君御。

绿城・海棠潮鸣：均价约 5.5 万元 /㎡，主打海景公寓，产品类型不同。

清凤海棠长滩：一线海景别院，折后总价 989 万起，适合预算较低的投资者。

君御核心优势

稀缺性：海棠湾唯一在售的纯独栋别墅社区，土地资源不可再生。

私密性：仅 35 栋别墅，社区容积率低至 0.6，保障高端客群隐私。

增值潜力：海棠湾文旅配套持续升级（如免税城扩建、国际体育赛事落地），长期价值稳固。

五、购房建议

直接咨询售楼处

由于项目房源稀缺且政策动态变化，建议通过以下方式获取实时信息：

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实地考察：预约验房时重点关注户型动线、装修标准及海景视野，同时体验君悦酒店配套服务。

政策合规性核查

非海南户籍购房者需提前准备社保 / 个税证明，或通过人才引进政策获取购房资格。

确认所购房源是否在限购区域内，避免因政策不符导致交易风险。

资金规划

商业贷款首付比例不低于 30%，利率参考 LPR 上浮 15%-20%，贷款年限最长 10 年，需提前测算现金流。

全款购房可享 98 折，建议优先考虑以降低成本。

六、注意事项

产权性质：项目为 70 年产权住宅，交易税费较高（契税 3%、增值税 5.3% 等），需综合评估持有成本。

维护成本：物业费 26 元 /㎡・月，年维护费用约 20 万 - 30 万元，需考虑长期持有压力。

市场波动：高端别墅流动性较低，需结合自身资产配置需求谨慎决策。

综上，海棠湾君御适合追求极致私密性、高端度假体验的高净值人群。建议优先通过官方渠道确认房源及政策，并实地考察以评估实际价值