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✅✅匠造高阶理想居所，敬献别具一格的品质人居盛宴

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▉ 基本信息

首先回顾一下项目信息，其位于开福中心区，距离五一商圈仅3公里车程（车行10分钟左右），步行到开福寺（1号线）、湘雅医院（6号线）均将近900m。难得的核心主城百亩低密+新规品质的大盘。

这里值得一说的是直到现在保利仍未公布教育配套的红头文件，只是公布政府计划在项目北侧建设一九年制学校，如果在开盘前都没有学校配套的相关文件，建议有学位需求的小伙伴们可要慎重了。

首开楼栋是B区的6#、8#、9#，囊括了项目125㎡~195㎡所有户型

项目产品

项目分为ABC三个地块，西侧的A地块仅3栋楼，东侧的C地块还临东风路高架，毫无疑问素质最好的是中间的B地块，没有明显不利因素，还有较大的公共园林及规模最大的下沉庭院会所。

项目地理位置：

地块处于开福寺路以南、芙蓉路以东、东风路以西、潘家坪路以北，华创国际广场东南角

项目楼面价：8497元/㎡，由3宗地块组成，规划为商住混合用地

项目分为ABC三个地块，三地块素质各不相同。西侧的A地块仅3栋楼，东侧的C地块临东风路，素质更好的毫无疑问是中间的B地块，没有明显不利因素，还有较大的公共园林及大规模的下沉庭院会所。

1、教育

以前，长沙市中心的楼盘往往是微机派位，想要配套入学只能去梅溪湖等片区，因此市中心的楼盘有时候还干不过郊区的一些盘。

现在市中心的楼盘也开始配套入学，竞争力大增。

保利星宸天奕与配套的紫荆学校仅一路之隔，未来孩子们上学十分方便，可以实现目送式上学。

而且根据公告，学校配套含小学和初中，这是一所9年制学校，更有助于教学的衔接。

2、地段

保利星宸天奕项目位于芙蓉中路CBD，这个地段大家应该都比较清楚，周边的配套比较齐全，地铁、商业、景观、医疗等该有的都有了。

项目周边有三横三纵路网，地铁1号线/6号线/长株潭城际铁路三轨交汇。除此之外，项目周边还有约118公顷烈士公园、湘江风光带自然风光在侧；湖南省博物馆、开福寺、潮宗街历史文化街区等城市文化标的集聚；湘雅、省妇幼、市第一医院三甲集群……

不过，项目距离地铁还是稍微有点距离，不是那种正地铁口楼盘，地图上直测距离在850米左右的样子。

3、社区规划

项目是目前长沙市中心少有的大体量楼盘，项目完整体量达到了约100亩，总建面约22万方，规划1100余户，规划容积率仅约2.59。

在归家仪式感和公区配套方面，保利星宸天奕项目也是可圈可点。

项目大门近80米宽、约9米高，整个入口连续界面超过150米。

园林方面，星宸天奕以都市度假为理念，首推地块组团布局了十字轴主题园林——一轴归家，一轴休闲，既有仪式感，更有游园般的松弛感。

而且项目整体排布采用的是围合式布局，三个地块各自独立，又通过一条天桥串联起来，共享配套和园林，每一栋楼都拥有开阔的楼间距。

项目还配备了约3000平的下沉式会所，这个会所包含了私宴厅、健身房、恒温泳池、室内篮球馆、国医馆等八大功能空间。

单从规模和功能密度来看，在主城同级别项目中已属牛气。更难得的是，室内篮球馆和国医馆，在整个河东主城都是很少见的。

4、产品力

而项目本次取证的产品就是位于B地块的证6、8、9栋，产品主打建面约125-195㎡，整体得房率达到了约108%-113%。

其中125平的房源不多，这个应该不愁卖，而且上车门槛较低，在市中心这个位置的品质改善盘，还是比较香的。

项目主推的建面约173-195㎡大平层户型，亮点很多。

建面约195平户型位于小区B6栋，位于小区的中间地带。前后视角开阔，视野无遮挡，前场开阔，推窗即景。

即将首开的建面约173平户型同样靠近小区内侧并且同样近享中央园林。

1、其实主城区项目都会有一个共同的缺点，那就是城市界面可能会偏旧，周边属于老城区，周边难免有些老旧小区。

项目规划：

总占地面积：100.6亩（6.7万方）

建筑面积：17万方

容积率：A地块2.09–B地块2.6–C地块2.82

总户数：约1133户

车位：约1034个

车位比：1:0.91

共21栋住宅，基本所有楼栋都做了架空层，架空层层高约6米，两梯两户纯板楼，私梯入户

A地块：3栋住宅

B地块：10栋住宅

C地块：8栋住宅

A、B、C每个区都设置了人行天桥互相连通，三个区的园林可以互通

B地块配备下沉庭院会所

预计4月中开放售楼部，月底首开B地块楼栋

B区共计约556户，其中125㎡ 60套、143㎡ 195套、173㎡ 191套、195㎡ 110套

目前实体在建楼栋B6栋，B7栋，B9栋，B10栋

（26年1月22日实拍工地图）

外立面效果图：

统一的玻璃幕墙+铝板以及金属线条

周边配套：

1、商业配套：

华创国际广场、CFC 富兴时代购物中心满足购物休闲需求

2、医疗配套：

周边5所三甲级（湘雅附一、湖南省妇幼、省中医、长沙市第一医院、省人医）等三甲医院提供优质医疗保障

3、环境配套：

古开福寺、湖南烈士公园、湖南省博物院、省体育馆等文化休闲场所，以及东风路文创园，文化生活丰富多彩

开福寺

烈士公园

4、教育资源：

小学：花城小学、麻园岭小学、东风二小、三角塘小学等；

初中：长沙市一中广雅中学、长雅中学、周南、明德华兴等多所学校环伺，项目北侧建设九年一贯制学校并引入知名教育品牌

5、交通配套：

芙蓉路、东风路等城市主干道环绕，自驾出行较为便利，到市中心路程约3.3公里

公交站点为王家垅（潘家坪路）站，距离小区约150米，有112路、136路、146路、150路等公交线路

距离湘雅医院地块站850米左右

户型面积段：

125平户型

143平户型

173平户型

195平户型

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