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2026奥体破局！华润中储物流领衔，三新盘定鼎南部改善

今年但凡有人问我：沈阳南部改善、地缘改善，到底该关注哪个板块？

我只给一个答案——浑南奥体。

在沈阳整个城市版图里，奥体的位置太特殊了。浑河银带穿城而过、城市封面地标扎堆、大型赛事配套打底、商业集群成熟到不用等，这么一手王炸牌，按理说早该长成沈阳最顶流的高端居住区。

可现实扎心：过去好几年，奥体在高端改善市场里，一直没什么声量。不是地段不行，不是配套不行，核心就一个死结：供应彻底断层。

虽然奥体板块的“青年南大街以西、浑河堡”陆续还有新盘在售，但真正狭义、真正核心的奥体板块，是青年南大街以东、奥体中心体育场周边这片寸土寸金的区域。

奥体真正的王炸：华润中储物流地块

如果说奥体还有最后一块“压箱底”宝藏用地，那一定是中储物流地块。

这是奥体青年南大街以东最后一宗大型储备用地，是奥体改善断档多年的终极解药，更是华润置地重仓沈阳、定标下一个十年的封面作品。

2026年3月18日，土拍直接炸场：华润置地以30亿元总价，一举拿下富民南街11号1-4四宗地，总占地34.75万㎡。

直接刷新沈阳近十年单次拿地体量纪录，也打破了近一年来土拍金额最高纪录。

华润给它的定位毫不掩饰：影响沈阳下一个十年的封面作品。

谢老板跟内部渠道交流过，这盘华润是真“沉得住气”：内部已经推翻3版方案，集团依旧没通过，还在不计时间、不计成本深化打磨，甚至在第四代住宅基础上寻求突破。

潜台词很实在：定位极高、产品必出彩，但上市周期会拉长。

把目前所有实锤信息，全部压实、讲细：

（1）四宗地精准拆分：

整个项目由4宗地组成，3宗住宅+1宗商业，容积率从1.1到2.4，梯度清晰，完全按“中央墅区”逻辑打造：

富民南街11号-1（核心住宅）：占地约14.01万㎡，容积率1.1，楼面价7200元/㎡，商业占比仅0%-2%，建筑高度≤80米。这是什么概念？主城核心区1.1容积率，堪称奢侈，直接对标墅区标准。

规划平墅（洋房大平层）140-220㎡、院墅（叠拼/双拼）280-600㎡，叠拼约300㎡、双拼直奔600㎡，纯顶豪配置。

富民南街11号-3（改善住宅）：占地约11.55万㎡，容积率1.5，楼面价5805元/㎡，同样以洋房为主，与1号地组成低密高端组团，产品暂未最终定案。

富民南街11号-4（刚改住宅）：占地约7.77万㎡，容积率2.4，楼面价4610元/㎡，定位刚改高层，规划雲墅（高层）110-140㎡，给预算适中的改善留足入口。

富民南街11号-2（商业）：占地约1.41万㎡，容积率1.0，建筑高度≤54米，做不了万象汇级别的大盒子，规划立体网红商业街区，华润自主招商，紧邻朗日街地铁口，未来氛围感拉满。

（2）4万㎡中央公园+九年一贯制学校

华润最良心的地方，是把大盘的公共价值做到极致：

在3块住宅用地之间，专门掏出4万㎡中央景观公园，相当于4个标准足球场大小，把墅区的景观、私密性、舒适度直接拉满，这在奥体核心区，是独一份的配置。

教育更是绝杀加分项：地块东侧就是朗月街九年一贯制学校，占地5.57万㎡，总投资超2亿元，规划小学24班+初中30班，共计54个班型。

学校已启动招标，未来业主下楼过马路即入校，教育配套直接落地，不用等、不画饼。

（3）进度&价格&任务：

户型&园区规划：预计5月下旬正式出图；

售楼处：预计6月底-7月初开放；

首开节奏：今年大概率主卖1号低密墅区+4号刚改高层；

价格预判：高层/洋房1.8-2.5万/㎡，别墅可能一户一价，顶格产品总价破千万；

销售任务：华润沈阳今年单盘冲30亿+，一旦达成，年度销冠直接锁死。

一句话总结：这不是普通楼盘，是奥体改善的终极答案、沈阳下一个十年的封面、华润置地在沈阳的标杆作品。

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