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今天介绍的项目是位于番禺创新城板块的越秀大学星汇锦城
以番禺中学教育集团 12 年全龄优教为核心竞争力，叠加 “地铁楼巴 + 自驾路网” 高效交通、“社区底商 + 万博商圈” 双商业、“双公园 + 生态江景” 宜居环境，再搭配YUE 系高端会所等社区顶配，实现 “出则繁华，入则静谧” 的生活体验，是番禺国际创新城板块性价比极高、配套最完善的宜居楼盘之一。
目前项目主要在售是7/8/14/15座，取证房源有800套，已网签484套，网签率约60.5%，从二期开盘到现在，平均每天成交1套的速度在去化，在如今市场算是合格线以上水准
其中14座是最新加推的楼栋，基本楼层都有选
7座主要货量是85/126平，主要货量集中在24层以上为主
8座主要货量是74和10平，74平主要货量集中在24层以上，103平能选的楼层比较多
而15座剩余比较多是74平，85平还有123平房源，同样是以24层以上楼层为主
现在价格也进行了调整，参考价格75平190万，85平210万，88平240万，103平280万，126平350万，下面是楼盘的详细测评，感兴趣的老铁，欢迎约老K看房~
1、项目名称：越秀大学星汇锦城
2、占地面积：约26万㎡
3、建筑面积：约22万㎡
4、楼栋总数：14栋住宅（包含二期）
5、目前在售楼栋：1-4栋尾货/2期
6、产 品：
76㎡ 三房2厅1卫，四开间朝南，年轻人主城上车首选
86㎡ 三房2厅2卫，南向四开间约 11.1m采光，主卧360°无立柱景观飘窗
103㎡三房2厅2卫，五开间约14m采光，360°无立柱转角阳台
126㎡四房2厅2卫，五开间朝南约 15.4m采光，南北双阳台
7、 总 户 数：约2282户，一期约852户，二期约1430户
8、 容积率：3.2
9、 绿化率：35%
10、车位比：1:1.23，车位数2902
11、物业管理费：约3.5元/㎡·月（越秀物业）
12、拿地时间：2023年3月
13、配建：9班幼儿园+42班小学+36班初中（番中附），公交车总站，中央公园
地铁出行：距地铁 7 号线板桥站约 3 公里，项目已开通业主楼巴（高峰 15 分钟一班）+“十分巴士” 通勤专线，10 分钟直达地铁站，换乘 4 号线、18 号线，快速串联万博、琶洲、珠江新城、南沙等核心区。
自驾路网：紧邻南大干线（已通车），无缝衔接新化快速、南沙港快速、金光东隧道；自驾20 分钟达万博 CBD、30 分钟达琶洲、40 分钟达珠江新城，形成 “30 分钟主城生活圈”。
公共交通：家楼下即公交首末站，1 公里内有 7 个公交站（南大干线 (曾边村) 站等），番 51 路、番 53 路、节假日公交专线 11 路等覆盖番禺全域，日常出行便捷。
配建 9 班公办幼儿园，步行 5 分钟可达，满足幼儿就近入学需求；周边还有新造镇华正幼儿园（步行 176 米）等口碑园所，选择多元。
核心配建学校：42 班兴南小学 + 36 班兴南中学，均纳入广东番禺中学教育集团管理，2025 年 9 月已正式开学，由番中本部抽调优秀教师任教，打造九年一贯制优质教育。
学位优势：总计提供3600 个学位，数量超业主户数，优先面向小区业主子女招生，入学确定性高；番禺中学为广东省首批国家级示范性普通高中，优才班高考特控线上线率 100%，初中部师资实力稳居番禺前列。
周边高校资源：紧邻华南理工大学广州国际校区，周边还有暨南大学、广州中医药大学等知名高校，学术氛围浓厚，可共享高校图书馆、体育场馆等资源。
核心医疗机构：
番禺第六人民医院：距项目约 1.4 公里，开车 5 分钟可达，为综合医院，覆盖日常诊疗、急诊急救；
番禺妇幼保健院：距项目约 3.2 公里，开车 10 分钟可达，专注妇幼健康，满足母婴诊疗需求；
三甲医院：自驾 17 分钟达广东省妇幼保健院、19 分钟达广东省中医院大学城医院，提供顶级中西医诊疗保障。
社区医疗：周边 3 公里内有 5 家各类医疗机构，形成 “15 分钟医疗圈”，覆盖全年龄段健康需求。
社区商业（步行即达，满足日常）
自带约 7000㎡社区商业街（部分资料称 6000㎡），已签约肯德基、CW CAFE、808 DRIPPING、维奥方程等知名品牌，涵盖餐饮、咖啡、零售、生鲜等业态，一站式解决日常购物、餐饮需求。
周边成熟底商：3 公里内有时代倾城等社区底商，买菜、理发、药店等基础生活需求步行可达，烟火气十足。
区域商圈（自驾可达，高端消费）
万博 CBD 商圈：自驾18-20 分钟直达，涵盖万达广场、天河城、山姆会员店、华润万象汇等大型商业综合体，满足逛街、购物、娱乐、亲子等高端消费需求。
未来规划：通过南大干线可到达广州南站 ICC、广州足球公园等商业地标，未来将形成 “日常消费 + 高端奢购 + 文体娱乐” 的全维商业闭环。
社区双公园：自带约 2.5 万㎡双公园，其中约 8500㎡中央公园已开放，打造露营、围炉煮茶、飞盘、遛狗等休闲场景，二期还规划约 1.7 万㎡艺术美学社区，延续POD园林理念，绿化率高，居住舒适度拉满。
周边生态资源：近邻珠江后航道、新造公园、大学城湿地公园等，步行 / 骑行 15 分钟可达，日常散步、慢跑、亲子游玩皆可，生态环境优越。
文旅资源：距长隆旅游度假区约 20 分钟车程，周末休闲、亲子娱乐一站式满足。
YUE 系高端会所：打造宝格丽同级会所空间，涵盖书咖、烘焙区、放映厅、健身房、鎏光度假泳池等设施，满足业主社交、健身、休闲需求，媲美千万级豪宅配置。
内部园林（约 1.7 万㎡艺术美学园林）
设计理念：借鉴新加坡POD（公园导向型开发） 理念，以 “一轴一环” 串联六大生活场景，打造 “公园里的家”。
一轴：约 300 米艺境归家路，串联香氛迎宾、流水花园、中央草坪等节点，归家仪式感拉满。
一环：约 400 米环形健身跑道，环绕园林，满足日常慢跑、健身需求。
六大功能区：涵盖儿童探索乐园（分龄设计，安全游乐）、青年健身区（健身器材、运动场地）、长者康养区（休闲座椅、棋牌空间）、中央阳光草坪（可露营、放风筝、举办社区活动，允许踩踏）、静谧休憩区（绿植环绕，休闲放松）、艺术景观区（雕塑、水景、花境，提升美学质感）。
全龄泛会所（四大主题，打破架空层单一功能）
二期利用楼栋架空层打造四大主题泛会所，覆盖全年龄段需求，实现 “下楼即享” 的便捷生活：
儿童会所：绘本区、游乐区、手工区，满足孩子课后托管、亲子互动需求；
青年会所：书咖、烘焙区、放映厅、健身房，适配年轻人社交、健身、休闲；
长者会所：棋牌区、茶歇区、康养区，为长辈提供休闲社交空间；
运动会所：搭配社区鎏光度假泳池（YUE 系高端配置）、健身器材，满足运动爱好者需求。
归家礼序与品质配套
四重礼序归家：约 60 米星级酒店式礼宾入口→流水别墅风格水上星河花园→奢装入户大堂→地下车库精装，层层递进，仪式感与品质感兼具。
人车分流：社区采用人车分流设计，车辆直接驶入地下车库，保障地面行人安全，减少噪音与尾气干扰，提升居住舒适度。
智慧社区：配备智能安防系统（人脸识别、24 小时监控、门禁系统）、智能停车系统、社区 WiFi 全覆盖，打造安全、便捷的智慧人居体验。
社区商业：二期衔接项目约 7000㎡社区商业街（已签约肯德基、CW CAFE 等品牌），步行可达，满足日常餐饮、零售、生鲜等基础需求。
楼栋布局
纯点式排布：10 栋高层呈点式错落布局，最大楼间距约 110 米，户户采光通风无遮挡，视野开阔。
已开盘楼栋：2024 年 8 月 10 日开盘7#、8#、14#、15#、16#，均为 33 层高层设计。
楼栋特点：全楼王平权，无高低配，保障社区居住均好性，避免 “高低差” 带来的视野与隐私问题。
户型规划（全南向高拓，刚需 / 改善全覆盖）
主力户型：建面约 76-126㎡ 全南向三至四房，覆盖刚需上车（76㎡三房）、改善自住（98-126㎡四房）全周期需求。
核心优势：户型使用率超 100%（部分户型达 110%），得益于新规高拓设计，空间利用率拉满，同等面积多一房 / 多一卫，性价比极高。
户型亮点：全南向开间、主卧套间设计、多飘窗赠送、动静分区，兼顾实用性与舒适度，适配三口之家、二胎家庭、三代同堂等多种家庭结构。
教育资源硬核，确定性极强
配建42 班兴南小学 + 36 班兴南中学，均由广东番禺中学教育集团直管，2025 年已开学，业主子女优先入学，12 年全龄优教一步到位。
番中是番禺头部名校，高中部特控线上线率超 80%，初中部由本部抽调骨干教师，教学质量有保障。
户型高拓，性价比突出
主力户型建面约76-126㎡，使用率超 100%，部分户型可达 110%，实现 “同等面积多一房”，如 76㎡做三房、103㎡做四房，空间利用率远超同板块竞品。
全南向设计，户户采光通风佳，且带装修交付，兼顾实用性与居住舒适度。
生态与社区配套宜居性高
自带约2.5 万㎡双公园（含 8500㎡中央公园），二期规划约 1.7 万㎡POD 艺术美学园林，绿化率 35%，社区内即可享受露营、运动、休闲等全场景生态体验。
配置YUE 系高端会所（含泳池、健身房、书咖等）与四大主题泛会所，全龄配套完善，居住品质媲美改善盘。
交通与区位潜力大
紧邻南大干线（已通车），自驾 20 分钟达万博 CBD、30 分钟达琶洲，40 分钟达珠江新城，通勤效率高。
占位国际创新城核心，依托周边高校与科创产业规划
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